זכאות לפטור חד-פעמי לפי הוראות סעיף 49ה. לחוק מיסוי מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה (בסעיף מוגדרת כ-"הדירה הראשונה"), מותנית בהתקיימותן של ההוראות המפורטות להלן:
1. במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו של המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף מוגדרת– כ-"הדירה הנוספת");
2. המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;
3. סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 2,004,000 ש"ח (להלן - "תקרת הפטור") - הסכום נכון לשנת 2018 והינו צמוד למדד המחירים לצרכן ומעוגל ל-1,000 ש"ח הקרובים;
4. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק, (בסעיף מוגדרת כ-"הדירה החלופית"), בסכום השווה לפחות ל-3/4 מסכום שווי הדירה הראשונה והדירה הנוספת יחד; הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות לעניין המגבלה של 2 דירות בבעלות המוכר במועד המכירה של הדירה הראשונה.
כאשר מתקיימות במוכר כל ההוראות כמפורט לעיל למעט הוראה מס' (3) לגבי תקרת הפטור, וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 3,332,000 ש"ח (להלן - "שווי מירבי") יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווה להפרש שבין תקרת הפטור (2,004,000 ש"ח) לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
הוראות כלליות:
1. הסכומים הנקובים בסעיף 49ה. והמפורטים לעיל, יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום 1 בינואר 2018 ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.
2. פטור לפי סעיף 49ה. לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.
3. בתקופת המעבר יחול הפטור לפי סעיף 49ה. רק על מוכר שביום 1.1.2014 היתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד.
בעריכת חישוב שומה לפי סעיף 49ה. על המשתמש להזין את שווי המכירה של הדירה הראשונה, שווי הרכישה, הניכויים וההשבחות בסכומם המלא וכן את שוויה של הדירה הנוספת. בהתאם לנתונים שהוזנו, המערכת תקבע את החלק בשווי המכירה של הדירה הראשונה החייב במס ואת החלק היחסי של שווי הרכישה, הניכויים וההשבחות שיובאו בחשבון בחישוב השומה. כחלק מהשומה המופקת, המערכת מייצרת גם נספח לשומה שבו יינתן פירוט לאופן החישוב של החלק החייב במס ושיעור הניכויים לייחוס וכן פירוט הסכום היחסי של שווי הרכישה, הניכויים וההשבחות שיובאו בחשבון בשומה.
כאשר סכום שווי המכירה של הדירה הראשונה והדירה הנוספת יחד אינו עולה על סכום תקרת הפטור העומד בשנת 2018 על סך 2,004,000 ש"ח, אין משמעות לביצוע חישוב שכן מכירתה של הדירה הראשונה פטורה ממס לפי הוראות סעיף 49ה. ולאחר מכירתה של הדירה הראשונה, הדירה הנוספת נותרת דירתו היחידה של המוכר ובמכירתה המוכר זכאי לנצל את זכאותו לפטור ממס במכירת דירה יחידה וזאת בכפוף להוראות סעיף 49ב(2) לחוק.
כאשר סכום שווי המכירה של הדירה ראשונה והדירה הנוספת יחד עולה על סכום תקרת הפטור (העומד בשנת 2018 על סך 2,004,000 ש"ח), ואולם ואינו עולה על שווי מכירה מירבי המזכה בפטור ממס לפי הוראות סעיף 49ה. (העומד בשנת 2018 על סך 3,332,000 ש"ח), המערכת תבצע חישוב של השומה העצמית כדלהלן:
1. קביעת החלק בשווי המכירה של הדירה הראשונה הפטור ממס על סכום השווה להפרש שבין תקרת הפטור (2,004,000 ש"ח) לבין סכום השווי של הדירה הנוספת;
2. קביעת החלק בשווי המכירה של הדירה הראשונה החייב במס - יתרת שווי המכירה. ההתייחסות לחלק שווי המכירה החייב במס תהיה כאל זכות אחרת כאשר שווי הרכישה והניכויים ייוחסו לחלק החייב לפי היחס שבין החלק החייב בשווי המכירה למלוא שווי המכירה.
כאשר סכום שווי המכירה של הדירה ראשונה והדירה הנוספת יחד עולה על סכום שווי מכירה מירבי המזכה בפטור ממס לפי הוראות סעיף 49ה. (העומד בשנת 2018 על סך 3,332,000 ש"ח), אין זכאות לפטור ממס לפי הוראות סעיף 49ה. והמערכת תבצע חישוב של השומה העצמית בפטור יחסי בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) (חישוב ליניארי חדש).
לתשומת לב!! בתקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 קיימת מגבלה ביישום הוראות סעיף 49ה. לחוק למוכר שביום 1.1.2014 היו בבעלותו 2 דירות מגורים. המגבלה נובעת מהוראות סעיף 44(ד)(4) להוראת שעה לתיקון 76 לחוק, לתקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 (תקופת המעבר), שלפיה "במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, לא יחול סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו בתיקון 76, על מי שביום המעבר (1.1.2014) הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת" .
ההוראה כאמור אינה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 49ה. שלפיו הזכאות לפטור לפי הסעיף מוקנית למוכר שבמועד המכירה של הדירה הראשונה, יש בבעלותו דירת מגורים נוספת אחת. בהתאם, בתקופת המעבר, יחול הפטור לפי סעיף 49ה. רק על מוכר שביום 1.1.2014 הייתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד. במקרים בהם מוכר נכנס לתקופת המעבר כשבבעלותו שתי דירות מגורים, תהיה מניעה לשימוש בפטור לפי סעיף 49ה. לחוק.
הערה חשובה !!
1. השימוש בפטור לפי סעיף 49ה. אינו בהכרח מציע את התוצאה הטובה ביותר שכן לנתוני הבסיס כמו יום הרכישה ושווי הרכישה עשויה להיות השפעה על בחירת הפטור המתאים. לכן, מומלץ לבדוק חלופה לחישוב תוצאת המס במס מוטב (חישוב ליניארי חדש) באותם נתוני עסקה ולאחר מכן לבחור את התוצאה העדיפה.
2. בטרם קבלת החלטה לגבי סדר מכירתן של 2 הדירות מומלץ לבצע חישובים לבדיקת היקף החבות במס במכירת הדירה הראשונה כאשר בכל אחד מהחישובים יוזנו הנתונים של כל אחת מהדירות כדירה ראשונה והדירה השניה כדירה נוספת. החישוב בו ימצא כי החבות במס הינה נמוכה יותר יהיה החישוב המועדף.
