האם תוכלו להפנות אותי לדרך שבה מתייחס מסמ"ק למיסוי תשלומי איזון לפי סעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין? המקרה - בית משותף, הגג צמוד לדירה עליונה. דירה עליונה מעוניינת לבנות על הגג. השכנים מסכימים - אבל כנגד תשלום, האם הרכישה והמכירה של זכויות אלו נחשבות עסקה במקרקעין וממוסות? כיצד?
להבהרת השאלה, יפורטו להלן הוראות חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 ("חוק המקרקעין").
בתיקון מס' 18 לחוק המקרקעין כפי שהתפרסם בספר החוקים מס' 1518 מיום 11.4.1995 הוסף סעיף 71ב. לחוק המקרקעין:
סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע כי בבניין משותף, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה. ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.
סעיף 71ב(ד) קובע כי ככל שנתקבלה החלטה כאמור בסעיף (א), כי אזי חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
במקביל לפרסומו של תיקון מס' 18 לחוק המקרקעין בספר החוקים מס' 1518 מיום 11.4.1995 פורסם גם תיקון מס' 32 לחוק מיסוי מקרקעין שבמסגרתו הוסף סעיף 49ז1. לחוק מיסוי מקרקעין.
סעיף 49ז1. לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס תשלומי איזון כמשמעותם בסעיף 71ב(ד) לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ט-1969, ששולמו לבעל דירה, כל עוד סכומם אינו עולה על מחצית התמורה שיש לצפות לה, ממכירת הדירה, ללא זכויות ההרחבה, ממוכר מרצון לקונה מרצון.
הפטור על תשלומי איזון כאמור לעיל חל רק על מס שבח ואינו חל על מס רכישה שכן הוראות סעיף 9(ה) לחוק מיסוי מקרקעין מוציאות מכלל הגדרת המס את האמור בפרק חמישי לחוק ובלשון הסעיף "דין מס הרכישה לכל דבר וענין, למעט פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי - כדין המס."
בהוראת הביצוע מיסוי מקרקעין 31/95 נקבעו הוראות לפעולה ולפיהן:
1. כל מי שמכר/רכש זכות במקרקעין ברכוש המשותף ובזכויות הבניה על פי סעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין חייב בהגשת הצהרה על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין.
2. מאחר שמדובר במכירת רכוש משותף של כל דיירי הבית המשותף לאחד מדיירי הבית, ניתן להסתפק בהצהרה אחת עליה יהיו חתומים כל דיירי הבית כמוכרים מחד ורוכש הזכויות מאידך.
3. לפני קביעת השומה למוכרים ולקונה, על המפקח לבדוק את התקיימו התנאים לפטור ממס שבח כמפורט בסעיף 71ב(א) ובסעיף 71ב(ד) לחוק המקרקעין.
