תיקון 83 לחוק מיום 30.11.15 מתייחס ל-2 נושאים:
1. הוראת שעה לעידוד מכירת קרקעות העשויות לשמש להגדלת היצע דירות מגורים;
2. הקלה בחוק מיסוי מקרקעין לגבי רישום קרקעות ביישובי מיעוטים.
במאמר זה תינתן התייחסות להוראת השעה לתקופה של 3 שנים החל מיום 1.1.2016 ועד ליום 31.12.2018 שמטרתה עידוד מכירת קרקעות העשויה לשמש להגדלת היצע דירות מגורים בישראל.
הוראת השעה קובעת כי במכירת מקרקעין על ידי יחיד שמתקיימים לגביה התנאים הקבועים בהוראת השעה, יהיה היחיד חייב במס על השבח הריאלי שעד יום התחילה כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין (יום 7.11.2001) בשיעור של עד 25% הקבוע בסעיף 48א(ב)(1) לחוק. שיעור כאמור של עד 25% יחול על אף שרכישת הנכס הינה מוקדמת מיום התחילה ולכאורה על פי הוראות סעיף 48א(ב1) המכירה היתה אמורה להתחייב בשיעור מס גבוה יותר שעשוי היה להגיע עד לשיעור של 48%.
מכירה של מקרקעין נשואי הוראת השעה הינה כמפורט להלן:
(1) מכירה של זכות במקרקעין שתכנית הבנייה שחלה עליהם מתירה בנייה על הקרקע של 8 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים או מכירה של חלק מהזכות האמורה במקרקעין שתמורתה היא בנייה על יתרת המקרקעין (עסקת קומבינציה);
(2) מכירה מיחיד לקבלן או למי שעסקו או חלק מעסקו הנה בניית דירות על קרקע שבבעלותו, על ידי קבלן, לשם מכירתן של הדירות, והקרקע הנמכרת תהווה מלאי עסקי בידיו כמשמעותו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה. האמור הנו לגבי:
(א) הזכות במקרקעין הנמכרים כלולה בשטח שתכנית הבניה הקיימת לגביו מתירה בנייה של 1,000 יחידות דיור לכל הפחות וביום המכירה ניתנו היתרי בניה ל-10% לכל היותר מהדירות המותרות לבנייה בשטח שחלה עליו התכנית;
(ב) מכירה של זכות במקרקעין שתכנית הבניה שחלה לגביה מתירה בנייה של 1,000 יחידות לכל היותר.
לגבי זכות במקרקעין שאינה כלולה בסעיף (2) לעיל, (מקרקעין בהם לא קיימת דרישה של מכירה לקבלן או למי שעסקו בניית דירות) הזכאות להפחתה בשעור המס על השבח הריאלי שעד יום התחילה מותנית בסיומה של הבניה של כל היחידות עד תום התקופה הקובעת.
"התקופה הקובעת" נמדדת בהתאם להיקף הפרוייקט כדלהלן:
(א)זכות במקרקעין שתוכנית הבניה לגביה מתירה בניה של פחות מ-251 דירות - 42 חודשים מיום המכירה;
(ב)זכות במקרקעין שתוכנית הבניה לגביה מתירה בניה של 251 דירות או יותר - 48 חודשים מיום המכירה;
ככל שלא הסתיימה בנייתן של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים המותרות לבניה לפי תכנית הבניה שחלה לגבי הזכות במקרקעין כי אזי ההטבה הגלומה בהפחתת שיעור המס על השבח הריאלי שעד יום התחילה תחול רק לגבי החלק היחסי של שווי המכירה של הזכות שנמכרה כיחס שבין מספר הדירות שהסתיימה בנייתן למספר הדירות המיועדות לשמש למגורים, המותרות לבניה לפי תכנית הבנייה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבניה.
הוראות תיקון 83 לחוק לא יחולו על מכירה שנעשתה שלא בתמורה בין קרובים, על מכירה שחל לגביה פטור מהמס כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת , לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי פקודת מס הכנסה, או על מכירות של מקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין שבמהותן הינן העברות של מקרקעין למלאי עסקי בעסק ושחלות עליהן הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.
לנוחות המשתמשים מצ"ב קובץ הכולל את תיקון 83 כפי שפורסם.
בהתאם להוראות תיקון 83 תוקף הוראת השעה היה אמור לפוג ביום 31.12.2018.
מאחר שהצעת החוק לפיזור הכנסת התקבלה ביום 26.12.2018 לפני הגיע יום סיום תוקף הוראת השעה, הוראת השעה תמשיך לחול עד לחלוף 3 חודשים מתחילת כהונתה של הכנסת החדשה וזאת בהתאם להוראות סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת שלפיו "כל חיקוק שתקפו היה פוקע תוך שני החודשים האחרונים לתקופת כהונתה של הכנסת היוצאת, או תוך ארבעה חודשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר, או תוך שלושת החודשים הראשונים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת – יעמוד בתקפו עד תום שלושת החודשים האמורים".
מחשבון מס שבח "שומה עצמית" הותאם להוראות אלו וניתן יהיה לבצע חישובים לפי תיקון 83 עד חלוף 3 חודשים מיום תחילת כהונתה של הכנסת החדשה.
