שומה עצמית - חישוב מס שבח

בהנהלת אבי עומר, עורך דין, רואה חשבון
077–5516578 | צור קשר

תאונת מס - המרת זכאות לחישוב מס מוטב ופיצול שבח בין בני זוג

תאונת מס - המרת זכאות לחישוב מס מוטב ופיצול שבח בין בני זוג

במהלך שנת 2016 פנה אלינו ב"כ של בני זוג שמכרו 2 דירות מגורים שנקלע לתאונת מס שכתוצאה ממנה נדרשו בני הזוג לשלם למנהל מסמ"ק סכומים גבוהים משמעותית מאלו שהוצגו בפניהם על ידי ב"כ טרם ביצוע עסקת המכר.

בבדיקה של הנסיבות הסתבר לנו כי:

  1. לגבי הדירה הראשונה בבעלות בת הזוג שנתקבלה בידיה במתנה מקרוב, נחתם הסכם תמ"א 38 והעסקה דווחה במס מוטב (חישוב ליניארי חדש) בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין ("מס מוטב").
  2. הדירה השנייה נמכרה בשנת 2016 והשומה העצמית לגביה הוגשה גם היא במס מוטב.
  3. מנהל מסמ"ק לא קיבל את השומה העצמית במכירת הדירה השנייה בחישוב מס מוטב. בנימוקי השומה לפי מיטב שפיטה נטען כי מאחר וטרם חלפו 4 שנים ממועד המכירה האחרונה בפטור לפי סעיף 49ב(1) ומאחר שהמוכרת ניצלה את החישוב המוטב בשומה שהוצאה בגין דירת התמ"א, אזי בני הזוג אינם זכאים לחישוב מס מוטב בגין מכירת הדירה השנייה ובהתאם הוצא חיוב במס ע"ס כ-450 א' ש"ח.
  4. ב"כ המוכרים, לאחר שערך סימולציות ובחן את תוצאות המס במסלולי זכאות שונים, הגיש מחד בקשה להחלפת חישוב המס המוטב בדירת התמ"א בחישוב מס רגיל וזאת על מנת שמכירת הדירה השנייה תחויב במס מוטב, ובמקביל, הוגשה על ידי ב"כ המוכרים השגה על השומה לפי מיטב שפיטה בגין הדירה השנייה ובה נדרש מנהל מיסוי מקרקעין לאפשר חישוב מס מוטב בשומה שהוצאה בגין הדירה השנייה וזאת בכפוף לתיקון השומה שהוצאה בגין דירת התמ"א. כתוצאה מהגשת הבקשה לתיקון השומה בדירת התמ"א וההשגה שהוגשה לגבי הדירה השנייה החבות הכוללת במס שבח במכירת 2 הדירות אמורה הייתה להיות נמוכה יותר.
  5. בדיעבד, ולאחר שבקשת ב"כ בני הזוג להמרת חישוב מס מוטב במכירת דירת התמ"א אושרה על ידי מנהל מסמ"ק נתקבלה והוצאה שומה רגילה, הסתבר לבני הזוג כי הינם מנועים משימוש  בחישוב מוטב מכוח הוראות הסכם התמ"א בוהתחייבו מול היזם לנצל את המס המוטב בעסקה זו. משום כך הבקשה שהוגשה על ידי ב"כ המוכרים לגבי דירת התמ"א לא הייתה נכונה שכן היזם לא היה מוכן לשלם את תוספת החבות במס.

לאחר שנסיבות העסקאות נבחנו במשרדנו, הוצגה למנהל מסמ"ק הבעייתיות שנוצרה והוגשה בקשה להשבת המצב לקדמותו לגבי דירת התמ"א שלפיה החיוב יהיה במס מוטב (כפי שהתחייבו כלפי היזם). כמו כן, לגבי הדירה השנייה נתבקש פיצול של השבח בין בני הזוג בהתאם להוראת הביצוע 5/2011 אשר הוצאה בעקבות הלכת פלם בה נקבע כי עמדת רשות המיסים היא כי בכל הנוגע לדירות שהתקבלו בירושה או במתנה (נכסים חיצוניים) לא תחול חזקת התא המשפחתי למעט במקרים חריגים בהם ניכר כי בוצע שיתוף בנכסים.

הבקשה שהוגשה על ידינו לפיצול השבח ממכירת הדירה השנייה בין בני הזוג נתקבלה והושגו היתרונות הבאים:

  1. בגין מחצית מהשבח במכירת הדירה השנייה והמיוחסת לבן הזוג חישוב המס נעשה במס מוטב וזאת מאחר שהוא טרם ניצל את זכאותו לחישוב המוטב בתקופת המעבר;
  2. בגין מחצית מהשבח במכירת הדירה השנייה והמיוחסת לבת הזוג נתבקש חיוב במס כעל זכות אחרת כאשר בחישוב זה נתבקש חישוב בפריסה של שבח המקרקעין וזאת בהתחשב בגילה (מעל גיל 60) ובהתחשב בהיקף הכנסותיה הנמוך.

כתוצאה מהשרות שניתן על ידי משרדנו מול מנהל מסמ"ק הופחתה החבות במס במכירת הדירה השנייה בכ-150 א' ש"ח (מחבות של כ-195 א' ש"ח לחבות סופית שהסתכמה בכ-45 א' ש"ח).

כמו כן, בבדיקת הדיווחים של בני הזוג שהוגשו לפקיד השומה שבעיקרם דיווח על הכנסות משכר דירה בשיעור מס של 10%, נמצא כי ניתן היה להפחית משמעותית את החבות במס כתוצאה מהגשת דוחות לפקיד השומה בהם יתבקש תיקון מסלול הדיווח על הכנסה משכר דירה. כתוצאה מהתיקונים שנעשו לדיווחי בני הזוג על הכנסות שכר דירה במסגרת הדוחות השנתיים שהוגשו על ידינו לפקיד השומה, עלה בידינו לגרום להחזר מס הכנסה בהיקף של כ-125 א' ש"ח (וזאת מבלי שתהיה לכך נגיעה למכירת 2 הדירות).