הוראות תיקון 12 לחוק מיסוי מקרקעין שפורסמו בשנת 1982 קובעות בין היתר כי במכירת זכות במקרקעין בני-פחת שנרכשו לפני 1.4.73 יחושב השבח בהתאם לחוק העיקרי לפני תיקונו בחוק זה.
בסעיף 47 לחוק העיקרי לפני תיקונו הגדרת "פחת מתואם" הייתה "סך כל הפחת כפול במדד ביום המכירה ומחולק במדד שהוא אמצע התקופה אשר בה נצבר הפחת".
משמעות ההוראה בתיקון 12 לחוק - תאום הפחת מאמצע התקופה אשר בה נצבר הפחת במקום התאום מיום הרכישה. המשמעות – הרסנית למנהל מיסוי מקרקעין שכן בדרך זו ניתן להחליף שבח ריאלי החייב במס בשיעורים הרגילים לעודף אינפלציוני החייב במס בשיעור של 10% עד ליום 31.12.93 וממועד זה העודף האינפלציוני פטור ממס לחלוטין.
בשנות ה-90 טופלו על ידינו כ-100 עסקאות בהן נרכשו מתושבי חוץ כ-2,000 דונם פרדסים באזורים שונים בארץ בעסקאות שמרביתן היו עסקאות נטו בהן המס שולם על ידי הרוכשים. הפרדסים נרכשו על ידי יהודים תושבי חוץ בשנות ה-50 כפי הנראה כחלק מהמפעל הציוני. 
השומות בעסקאות הראשונות שהוצאו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין כללו מרכיב שבח ריאלי גבוה ובהתאם חבות גבוהה במס שבח.
החבות הגבוהה במס שבח נבעה מהעובדה שפרדס הינו נכס בר-פחת, כך שלמעשה במועד המכירה 2/3 מעלות הפרדסים הופחתה ונותרה רק כ-1/3 מעלות הפרדסים כבסיס לחישוב השבח.
בהתאם להוראות קובץ הפרשנות לחוק מיסוי מקרקעין, הפחת על מטעי הדרים הינו 15% והמשמעות, הפחתת הפרדס על פני 6.5 שנים. אמצע תקופת ההפחתה בהתאם להוראות תיקון 12 לחוק הינה 3.25 שנים ממועד הרכישה. התאמת הפחת ממועד מאוחר יותר ב-3.25 שנים מיום הרכישה תורמת אומנם להקטנת השבח הריאלי אולם ההשפעה אינה כה משמעותית.
בבדיקה שנעשתה על ידינו לכל התיקונים לתקנות הפחת-1941, נמצאו כי שיעור הפחת על פרדסים עד שנות ה-70 היה נמוך משמעותית והגיע לשיעור של כ-3% בשנה. המשמעות, המועד לתאום הפחת הינו מועד המאוחר בכ-15 שנים מיום הרכישה.
כתוצאה מתאום הפחת לפי שיעורי הפחת הנמוכים שהיו עד לתחילת שנות ה-70 כפי שנמצא על ידינו, עלה בידינו להחליף את מרבית השבח הריאלי בעודף אינפלציוני וכתוצאה מכך להפחית משמעותית את החבות במס. 
השימוש בהוראות תיקון 12 לחוק יפה לכל נכס בר פחת שנרכש לפני 1.4.1973 בין אם המדובר במשרד, אולם מסחרי, מבנה המשמש בעסק, מטעים וכו'.