שומה עצמית - חישוב מס שבח

בהנהלת אבי עומר, עורך דין, רואה חשבון
077–5516578 | צור קשר

מכירת של בית מגורים עם זכויות לבניה נוספת וקרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה של קוטג'ים

מכירת של בית מגורים עם זכויות לבניה נוספת וקרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה של קוטג'ים

במהלך שנת 2019 נתבקשנו על ידי לקוח שפנה למשרדנו לייצוג וללווי מול מנהל מסמ"ק במכירה של חלקו בקרקע חקלאית שיעודה שונה לבניה של קוטג'ים וכן חלקו בבית מגורים ישן בשטח של כ-120 מ"ר והממוקם על כ-1.5 דונם מתוך כלל המקרקעין שנמכרו.

חלקו של המוכר בתמורה הכוללת הסתכם בכ-3 מיליון ש"ח.

המקרקעין האמורים נרכשו על ידי אביו של המוכר עוד לפני קום המדינה וחלקו של המוכר במקרקעין הגיע לידיו בהעברה ללא תמורה מאביו שבוצעה בשנות ה-80. בהתאם, חישוב המס במכירת המקרקעין האמורים כפוף להוראות סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין לפי שיעור מס היסטורי שלא יעלה על 25%.

בשומות שהוגשו על ידי משרדנו פוצלה התמורה בין חלקו של המוכר במקרקעין המיועדים לבניה לפי שיעור מס היסטורי (25%) לבין חלקו של המוכר בבית המגורים הישן שחושב לפי תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49ז. לחוק מיסוי מקרקעין כאשר התמורה המשולמת מושפעת מזכויות לבניה נוספת. היות שהמוכר מחזיק 1/3 במקרקעין שנמכרו, חלקו של המוכר בתקרת הפטור הגיע לכ-690 א' ש"ח.

מאחר שבמועד המכירה של המקרקעין הלקוח החזיק בדירות מגורים נוספות, בשומה המתייחסת לחלקו של המוכר בדירת המגורים (כאמור 690 א' ש"ח), המס חושב בהתאם להוראות סעיף 48א(ב)(2) במס מוטב (חישוב ליניארי חדש).

כתוצאה מניצול תקרת הפטור לפי סעיף 49ז. על חלק התמורה המתייחס לחלקו של המוכר בדירת המגורים (כ-690 א' ש"ח) הלקוח שילם כ-12 א' ש"ח במקום כ-173 א' ש"ח.

יצוין כי ב"כ המוכרים האחרים התכוונו לשלם מס בשיעור של 25% על מלוא התמורה וזאת מבלי לנצל את תקרת הפטור לפי סעיף 49ז. לחוק מיסוי מקרקעין.