במהלך שנת 2015 נתבקשנו לטפל בייצוג ולווי מול מנהל מסמ"ק במכירה של בית מגורים בשטח של כ-110 מ"ר בתמורה לכ-5.1 מיליון ש"ח, כאשר בית המגורים היווה דירתה היחידה של המוכרת והתמורה ששולמה בעד בית המגורים הושפעה מזכויות לבניה נוספת.

בשומה שהוגשה על ידינו נתבע פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) ע"ס כ-3.9 מיליון ש"ח – שווי בית המגורים ללא הזכויות לבניה נוספת בהתאם להערכת שמאי מקרקעין, ויתרת התמורה שהסתכמה בכ-1.2 מיליון ש"ח יוחסה לזכויות לבניה נוספת.

לגבי הזכויות לבניה נוספת הוגשה על ידינו שומה עצמית המביאה בחשבון את הנסיבות האישיות של המוכרת (מעל גיל 60 ומיעוט הכנסות) וחבות המס בשומה העצמית חושבה בפריסה של שבח המקרקעין בהתאם להוראות סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את שווי בית המגורים ללא הזכויות לבניה נוספת בהתאם לשומה העצמית שהוגשה וקבע את שווי בית המגורים ללא הזכויות לבניה נוספת ע"ס כ-3 מיליון ש"ח במקום סך 3.9 מיליון ש"ח כפי שדווח בשומה העצמית. בהתאם, המנהל ייחס את יתרת התמורה שהסתכמה בכ-2.1 מיליון ש"ח לזכויות לבניה נוספת שבגינה הוצאה שומה לפי מיטב השפיטה ושלפיה נדרשה המוכרת לשלם חבות במס שבח שהסתכמה בכ-398 א' ש"ח.

מנהל מסמ"ק התבסס על השטח הרשום של בית המגורים בלשכת רישום המקרקעין כאשר השטח הבנוי בפועל היה גבוה בכ-20% מהשטח הרשום. זאת מלבד שטחים נוספים שניתן היה להכלילם כחלק משטח בית המגורים (מרפסות, חניה מקורה, שטחי שרות וכו') לפי מקדמים נמוכים מהמקדם של השטח העיקרי.

על השומה שהוצאה על ידי מנהל מסמ"ק הוגשה על ידי משרדנו השגה.

לאחר הדיון בהשגה הומצאה למפקחת במסמ"ק, לפי דרישתה, מדידה עדכנית של בית המגורים ובכלל זה מדידה של החניה המקורה, מרפסות ושטחי שרות.

לאחר קביעה מחדש של שווי בית המגורים ללא הזכויות לבניה נוספת ע"ס 3.7 מיליון ש"ח הושלם השרות שניתן על ידי משרדנו והשומה הופחתה בכ-140 א' ש"ח לסך 259 א' ש"ח (זאת כמובן מלבד החיסכון המיוחס לחישוב של המס בפריסה של שבח המקרקעין).