נכס מסחרי בדרום תל-אביב נמכר על ידי 2 אחים בתמורה לכ-2 מיליון ש"ח. ב"כ של האחים הגיש למנהל מסמ"ק הצהרה על המכירה אליה צרף שומה עצמית שלפיה החבות במס הסתכמה בכ-276 א' ש"ח.

ב"כ המוכרים לא היה שלם עם הדיווח וביקש סיוע משרדנו לבדיקת השומה שהוגשה וככל שיידרש גם המשך ייצוג ולווי של המכירה מול מנהל מיסוי מקרקעין.

בבחינה של נתוני העסקה והמקרקעין הסתבר לנו כי:

1. המקרקעין נרכשו על ידי 2 האחים במהלך תקופת הנישואין מאמצעים משותפים של התא המשפחתי של כל אחד מהם;
2. המקרקעין רשומים ע"ש 2 האחים בלבד;
3. במהלך השנים הנכס הושכר;
4. הכנסות מדמי שכירות דווחו במסגרת חברה בשליטתם של 2 האחים;
5. החברה לא תבעה ניכוי פחת במהלך השנים;
6. ב"כ המוכרים הגיש שומה עצמית אחת ל-2 האחים;
7. ב"כ המוכרים כלל בשומה העצמית פחת בהיקף של 2/3 משווי הרכישה של הנכס;
8. האחים שגילם מעל 70 מגישים דוחות לפקיד השומה על כלל הכנסותיהם.

לאחר בחינה של הנסיבות האישיות של המוכרים ולאחר בדיקת הדיווחים שהוגשו על ידי ב"כ המוכרים, הוגשו על ידי משרדנו שומות עצמיות מתוקנות בהן לא ניתן ביטוי לפחת כלל, שבח המקרקעין פוצל אצל כל אחד מ-2 האחים גם לבנות הזוג וחישוב המס נעשה בפריסה ל-4 שנות מס המסתיימות בשנת המכירה.

מנהל מיסוי מקרקעין, בשלב ראשון, קיבל את השומות העצמיות שהוגשו בהתייחס לתוצאת פיצול שבח המקרקעין גם לבנות הזוג (ללא הוצאה של שומות נפרדות לבנות הזוג), ואולם לא קיבל את עמדת משרדנו לאי מתן ביטוי לפחת בשומות העצמיות שהוגשו.

מנהל מיסוי מקרקעין הוציא ל-2 האחים שומות לפי מיטב השפיטה שלפיהן נדרשו לשלם כ-320 א' ש"ח.

בהחלטה בהשגה, נאות מנהל מסמ"ק לקבל את עמדת משרדנו לגבי אי ניכוי הפחת בהתבסס על הצהרת המוכרים ועל אישור שניתן על ידי רואה החשבון של החברה שלפיו לא נתבע פחת במהלך השנים בהן הושכר הנכס.

לגבי פיצול שומות מס השבח ל-2 בני הזוג (בשומות נפרדות) ו/או הוספת שמה של בת הזוג בשומה, נתקלנו בסירוב עיקש במשך חודשים ארוכים בטענה כי השומה חושבה אומנם בפריסה ל-2 בני הזוג אך מאחר שבת הזוג אינה בעלת זכות קניינית בנכס ואינה מופיעה בחוזה המכר, לא ניתן להפיק שומה נפרדת לבת הזוג.

המשמעות מהפקת שומה אחת ל-2 בני זוג כאשר חבות המס מחושבת בפיצול הינה חוסר האפשרות לפצל את השומה במסגרת הדין וחשבון על ההכנסות לשנת המכירה שיוגש לפקיד השומה. כתוצאה מכך חישוב סופי כפי שיבוצע על ידי פקיד השומה יהיה בפריסה לבן הזוג בלבד (למרות שהנכס שייך ל-2 בני הזוג) כך שבסופו של יום החבות במס תהיה גבוהה מהחבות הנכונה.

עוד נמסר לנו על ידי הגורמים במסמ"ק כי זוהי ההנחיה הקיימת במסמ"ק ועל מנת לסטות מהנחיה זו יש לפנות לאגף מיסוי מקרקעין ברשות המיסים לצורך קבל אישור לפיצול השומות.

בסופו של יום, ולאחר מספר פניות שנעשו על ידינו למנהל מחלקת שומת מקרקעין ברשות המיסים, עלה בידינו לשכנע את מנהל מסמ"ק בדבר צדקת טענותינו לגבי הפקת שומה נוספת לבת הזוג והטיפול שניתן על ידי משרדנו הושלם.

לאחר השלמת השרות שניתן על ידי משרדנו, הן מול מנהל מסמ"ק והן מול פקיד השומה הופחתה החבות הכוללת במס ל-2 האחים גם יחד בכ-180 א' ש"ח.