המערכת זיהתה שימוש בדפדפן מיושן העלול לגרום לפגיעה בחווית השימוש במחשבון. צוות שומה עצמית ממליץ לעדכן את גרסת הדפדפן או להוריד את אחד הדפדפנים הבאים ולחזור לשימוש במחשבון באמצעות הדפדפן שהותקן:
כל נכס מקרקעין לרבות קרקע, קרקע לשימוש חקלאי, בניינים, משרדים, אולמות, וכו' ולמעט דירת מגורים מזכה לאחר יום המעבר (1.1.2014), חישוב החבות במס יבוצע בהתאם להוראות סעיף 48א(ב1) לחוק מיסוי מקרקעין.
הורדת טפסים:
טופס 7002 - הצהרה המוכר על מכירת ורכישת זכות במקרקעין / פעולה באיגוד מקרקעין.
טופס 7000ב - הצהרה על מכירת / רכישת זכות במקרקעין שהרווה ממנה נתון לשומת מס הכנסה ומבוקש פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין.
טופס 7000א- הצהרת רוכש זכות במקרקעין/איגוד מקרקעין - הצהרה משלימה
טופס 2990- חישוב מס שבח מקרקעין המופק על ידי המערכת.
מכירת מניות באיגוד מקרקעין על ידי "בעל מניות מהותי" החייבת בשיעור מס של 30% על חלק השבח הריאלי לאחר מועד השינוי (1.1.2012). חישוב החבות במס מבוצע בהתאם להוראות סעיף 48א(ב)(1)(1א) לחוק מיסוי מקרקעין.
הורדת טפסים:
טופס 7002 - הצהרה המוכר על מכירת ורכישת זכות במקרקעין / פעולה באיגוד מקרקעין.
טופס 7000ב - הצהרה על מכירת / רכישת זכות במקרקעין שהרווח ממנה נתון לשומת מס הכנסה ומבוקש פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין.
יחיד שקיבל זכות במקרקעין בפירוק חברה חייב בשיעורי מס היסטורי נפרדים.
בתיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין מיום 30.11.15 נקבעה הוראת שעה לעידוד מכירת קרקעות העשויות לשמש להגדלת היצע דירות מגורים;
הוראת השעה נקבעה לתקופה של 3 שנים החל מיום 1.1.2016 ועד ליום 31.12.2018.
הוראת השעה קובעת כי במכירת מקרקעין על ידי יחיד שמתקיימים לגביהם התנאים הקבועים בהוראת השעה, יהיה היחיד חייב במס על השבח הריאלי שעד יום התחילה כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין (יום 7.11.2001) בשיעור של עד 25% הקבוע בסעיף 48א(ב)(1) לחוק. שיעור כאמור של עד 25% יחול על אף שרכישת הנכס הינו מוקדמת מיום התחילה ולכאורה על פי הוראות סעיף 48א(ב1) המכירה היתה אמורה להתחייב בשיעור מס גבוה יותר שעשוי היה להגיע עד לשיעור של 48%.
לתשומת לב, תחולה של התיקון הינה לגבי זכות במקרקעין שתכנית הבניה שחלה לגביה מתירה בנייה על הקרקע של 8 דירות לפחות המיועדות למגורים או מכירה של חלק מהזכות במקרקעין שתמורתה היא בנייה על יתרת המקרקעין (עסקת קומבינציה).
הוראות תיקון 83 לחוק לא יחולו על מכירה שנעשתה שלא בתמורה בין קרובים, על מכירה שחל לגביה פטור מהמס כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת, לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי פקודת מס הכנסה, או על מכירות של מקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין שבמהותן הינן העברות של מקרקעין למלאי עסקי בעסק ושחלות עליהן הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.
הורדת טפסים:
טופס 7002 - הצהרה המוכר על מכירת ורכישת זכות במקרקעין / פעולה באיגוד מקרקעין.
טופס 7000ב - הצהרה על מכירת / רכישת זכות במקרקעין שהרווה ממנה נתון לשומת מס הכנסה ומבוקש פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין.
טופס 7000א- הצהרת רוכש זכות במקרקעין/איגוד מקרקעין - הצהרה משלימה
בחוק ההתייעלות הכלכלית(תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023, מיום 31.5.23 ("חוק ההסדרים 2023") נקבעה בין היתר גם הוראת שעה לעניין חוק מיסוי מקרקעין שמטרתה עידוד מכירת קרקעות העשויות לשמש להגדלת היצע דירות מגורים;
הוראת השעה נקבעה לתקופה של כ-4.5 שנים החל מיום 1.6.2023 ועד ליום 31.12.2027.
הוראת השעה קובעת כי במכירה על ידי יחיד של מקרקעין שמתקיימים לגביהם התנאים הקבועים בהוראת השעה (ראו להלן), יהיה היחיד חייב במס על השבח הריאלי שעד יום התחילה כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין (יום 7.11.2001) בשיעור של עד 25% כקבוע בסעיף 48א(ב)(1) לחוק. שיעור מס כאמור של עד 25% יחול על אף שרכישת הנכס הינה מוקדמת מיום התחילה (7.11.2001) ולכאורה על פי הוראות פסקה (1)(א) של סעיף 48א(ב1) המכירה היתה אמורה להתחייב בשיעור מס גבוה יותר שעשוי היה להגיע עד לשיעור של 47%.
לתשומת לב, התנאים הקבועים לתחולתה של הוראת השעה הינם כי מדובר במכירה של זכות במקרקעין שתוכנית הבניה שחלה לגביה מתירה בנייה על הקרקע של 8 דירות לפחות המיועדות לשמש למגורים, או מכירה של חלק מזכות במקרקעין כאמור שתמורתה היא בנייה על יתרת המקרקעין (עסקת קומבינציה) בידי יחיד שהקרקע היתה בבעלותו, בתקופה שמיום תחילתה של הוראת השעה (1.6.2023) ועד ליום 31.12.2027.
הוראותיה של הוראת השעה לחוק ההסדרים 2023 לא יחולו על מכירה שנעשתה בלא תמורה בין קרובים, על מכירה לחברה בשליטת המוכר, על מכירה שחל לגביה פטור מהמס כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת, לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי פקודת מס הכנסה, או על מכירות של מקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין שבמהותן הינן העברות של מקרקעין למלאי עסקי בעסק ושחלות עליהן הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.
בהוראת השעה נקבעו הוראות הבאות לעודד את בנייתן של דירות המגורים בהקדם כך שככל שתקופת סיום הבניה ע"י הרוכש תהיה קצרה יותר, המוכר יהיה זכאי להטבת המס בשיעור של 25% על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי שעד יום התחילה כמפורט להלן:
ככל שהבניה תסתיים עד תום 48 חודשים מיום המכירה - הוראת השעה תחול על 100% מהשבח הריאלי עד יום התחילה.
ככל שהבניה תסתיים עד תום 60 חודשים מיום המכירה - הוראת השעה תחול על 80% מהשבח הריאלי עד יום התחילה.
ככל שהבניה תסתיים עד תום 72 חודשים מיום המכירה - הוראת השעה תחול על 70% מהשבח הריאלי עד יום התחילה.
ככל שהבניה תסתיים עד תום 84 חודשים מיום המכירה - הוראת השעה תחול על 60% מהשבח הריאלי עד יום התחילה
ככל שהבניה תסתיים עד תום 96 חודשים מיום המכירה - הוראת השעה תחול על 50% מהשבח הריאלי עד יום התחילה.
ככל שהבניה תסתיים לאחר 96 חודשים מיום המכירה-לא תחול על המכירה כל הטבה בשיעור המס על השבח הריאלי שעד יום התחילה המוקנית בהתאם להוראת השעה.
תשלום החבות במס
בחוק נקבעו 2 חלופות לתשלום המס על פי הוראת השעה:
א. תשלום מלוא החבות במס השבח ללא ההטבה המוקנית מכוח הוראת השעה. ככל שיתברר במועד סיום הבניה כי המוכר זכאי להטבת המס על פי הוראת השעה, יהיה המוכר זכאי להחזר של המס ששולם ביתר בתוספת ריבית והפרשי הצמדה בהתאם להוראות סעיף 103 לחוק מיסוי מקרקעין;
ב. תשלום של החבות המוטבת במס לפי הוראת השעה ומתן ערובה למנהל מסמ"ק בגובה יתרת מס השבח שהיה על המוכר לשלם על פי הוראות סעיף 48א(ב1) לחוק.
החישוב מתייחס לדירת מגורים מזכה ששווי המכירה עולה על 4,500,000 ₪ ("סכום התקרה") ושבגינה המוכר זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") על חלק שווי המכירה עד לסכום התקרה.
ברירת המחדל לחישוב החבות במס על חלק השבח הריאלי המיוחס לחלק שווי המכירה העולה על סכום התקרה הינה בחישוב מס מוטב בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק (חישוב ליניארי חדש) כפי שקיבל ביטויו בתיקון 76 לחוק, שלפיו, השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס ועל יתרת השבח הריאלי יחול מס בשיעור של עד 25%, זאת ככל שיש זכאות לחישוב לחישוב מס מוטב (חישוב ליניארי חדש) כאמור.
ככל שאין זכאות לחישוב מס מוטב (חישוב ליניארי חדש), על חלק השבח הריאלי המיוחס לחלק שווי המכירה העולה על "סכום התקרה", על המשתמש לשנות את ברירת המחדל ואזי חישוב המס יעשה כחישוב של "זכות אחרת" בחישוב לניארי רגיל, בהתאם להוראות סעיף 48א לחוק.
הזכאת לפטור ממס בגין מכירת "דירה יחידה" עד לשווי מכירה בסך 4,500,000 ש"ח (להלן: "סכום התקרה") בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 49ב(2) לחוק, כדלהלן:
הדירה הנמכרת הינה דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק מסמ"ק. קרי, שימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי תקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או בארבע השנים שקדמו למכירה.
המוכר הנו "תושב ישראל" או "תושב חוץ" שהמציא אישור משלטונות המס במדינת התושבות כי אין בבעלותו דירת מגורים (בהתאם לתוספת מס' 2 להוראת ביצוע מסמ"ק 5/2013, מנהל מסמ"ק עשוי להסתפק בתצהיר של תושב החוץ שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות המגובה בהסכם שכירות של דירה המשמשת אותו למגוריו וכן העתק מהדין וחשבון על הכנסותיו כפי שהוגש לשלטונות המס במדינת התושבות והמעיד כי לא היו לו הכנסות מדמי שכירות של דירת מגורים בשנת המכירה).
המוכר הנו בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים (תקופה הנמנית מיום שהייתה הדירה הנמכרת לדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 – כלומר, מיום שבנייתה נסתיימה ולא מיום רכישתה).
המוכר לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
בתקופת המעבר החל מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 אין זכאות לפטור לפי סעיף 29ב(2) לחוק למוכר שביום המעבר היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור.
במניין הדירות שבבעלותו של המוכר יש להביא בחשבון גם:
דירה הרשומה על שם בן הזוג, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וכמו כן דירת מגורים הרשומה על שם ילדיהם של בני הזוג שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים;
דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, אך למוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד, במישרין או בעקיפין, חלק העולה על שליש בבעלות בה, ולגבי מוכר שירש את זכויותיו באיגוד – חלק העולה על מחצית בבעלות בה, והיא לא הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997.
לעניין מניין הדירות כאמור לעיל, תחול החזקה שבסעיף 49ג. לחוק. יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה (בתקופה של 5 שנים מיום 1/5/2016 ועד ליום 30/4/2021 יבוא ב-18 חודשים שקדמו למכירה);
היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1/1/1997;
חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית (ללא קשר לזהות המוריש);
דירה שנתקבלה בירושה, והמוכר הוא בן זוג של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן-זוג של צאצא של המוריש; ולפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד (לתשומת לב – לא נדרשת עמידה בתנאי שלפיו אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים , היה פטור ממס בשל מכירתה).
ככל שהמוכר ניצל פטור ממס לפי סעיף 49ב(2) במכירת דירת מגורים מזכה, על אף קיומה של דירת מגורים נוספת שהוחרגה לפי סעיף 49ג(2) או 49ג(3), כי אזי בגין מכירת הדירות שהוחרגו לא תחול זכאות לפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לדירה יחידה, גם אם במועד מכירתן, יתקיימו באותן דירות כל יתר התנאים לפטור דירה יחידה כקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק.
לתשומת לב: בהכנת שומה עצמית לדירת מגורים מזכה הפטורה לפי סעיף 49ב(2) או לפי סעיף 49ב(5) לחוק כאשר שווי המכירה עולה על "סכום התקרה" (4.5 מיליון ש"ח) יש להזין את הנתונים כפי שהם (100% שווי מכירה, שווי רכישה, נכויים וכו'). המערכת תפיק את השומה לגבי חלק התמורה העולה על "סכום התקרה" ויובא בחשבון רק חלק יחסי של שווי הרכישה, ניכויים והשבחות כיחס שבין החלק העודף על "סכום התקרה" לשווי המכירה. כמו כן המערכת מפיקה נספח המפרט את התמורה היחסית ואת הניכויים היחסיים.
הורדת טפסים: כאשר שווי המכירה אינו עולה על "סכום התקרה" (4.5 מיליון ש"ח):
טופס 7000ב - הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בניה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור ממס שבח.
במכירת דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק"), ( (דירה ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי תקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או בארבע השנים שקדמו למכירה) ושיום רכישתה היה לפני יום ה- 1.1.2014 (להלן: "יום המעבר"), יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות אלה:
השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס;
על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור שלא יעלה על 25% ("פטור יחסי").
במכירת דירת מגורים בתקופת המעבר (החל מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017)
הוראת שעה לתיקון 76 לחוק, בתקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 ("תקופת המעבר") מחילה את הוראות סעיף 48א(ב2) לגבי מוכר שביום 1.1.2014 היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור או במכירת דירת מגורים מזכה יחידה שאינה עומדת בתנאי הפטור לפי סעיף 49ב(2).
הפטור היחסי יוחל בתקופת המעבר על 2 דירות מגורים מזכות בלבד ובלבד ש:
לגבי אחת מהדירות המוכר היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק כנוסחו ערב יום המעבר אילו הסעיף היה בתוקף.
במכירה של דירת מגורים שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר מתקיימים תנאי הצינון לפי סעיף 49ו. לחוק כנוסחו ערב יום המעבר.
המכירה אינה לקרוב, בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
דירה נוספת מעבר ל-2 דירות כאמור לעיל, תחויב במס מלא בהתאם להוראות סעיף 48א. כנוסחו ערב יום המעבר (חישוב ליניארי רגיל).
הורדת טפסים:
טופס 7002 - הצהרה המוכר על מכירת ורכישת זכות במקרקעין / פעולה באיגוד מקרקעין.
טופס 7000א- הצהרת רוכש זכות במקרקעין/איגוד מקרקעין - הצהרה משלימה
החישוב מתייחס לדירת מגורים מזכה ששווי המכירה עולה על 4,500,000 ₪ ("סכום התקרה") ושבגינה המוכר זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") על חלק שווי המכירה עד לסכום התקרה.
ברירת המחדל לחישוב החבות במס על חלק השבח הריאלי המיוחס לחלק שווי המכירה העולה על סכום התקרה הינה בחישוב מס מוטב בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק (חישוב ליניארי חדש) כפי שקיבל ביטויו בתיקון 76 לחוק, שלפיו, השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס ועל יתרת השבח הריאלי יחול מס בשיעור של עד 25%, זאת ככל שיש זכאות לחישוב מס מוטב (חישוב ליניארי חדש) כאמור.
ככל שאין זכאות לחישוב מס מוטב (חישוב ליניארי חדש), על חלק השבח הריאלי המיוחס לחלק שווי המכירה העולה על "סכום התקרה", על המשתמש לשנות את ברירת המחדל ואזי חישוב המס יעשה כחישוב של "זכות אחרת" בחישוב לניארי רגיל, בהתאם להוראות סעיף 48א. לחוק.
הזכאת לפטור ממס בגין מכירת "דירת ירושה" עד לשווי מכירה בסך 4,500,000 ש"ח (להלן: "סכום התקרה") בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 49ב(5) לחוק, כדלהלן:
המכירה הינה על ידי בן זוגו של המוריש,או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
אילו היה המוריש בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
לתשומת לב: בהכנת שומה עצמית לדירת מגורים מזכה הפטורה לפי סעיף 49ב(2) או לפי סעיף 49ב(5) לחוק, כאשר שווי המכירה עולה על "סכום התקרה" (4.5 מיליון ש"ח), יש להזין את הנתונים כפי שהם (100% שווי מכירה, שווי רכישה, נכויים וכו'). המערכת תפיק את השומה לגבי חלק התמורה העולה על "סכום התקרה" ויובא בחשבון רק חלק יחסי של שווי הרכישה, ניכויים והשבחות כיחס שבין החלק העודף על "סכום התקרה" לשווי המכירה. כמו כן המערכת מפיקה נספח המפרט את התמורה היחסית ואת הניכויים היחסיים.
הורדת טפסים: כאשר שווי המכירה אינו עולה על "סכום התקרה" (4.5 מיליון ש"ח):
טופס 7000ב - הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בניה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור ממס שבח.
טופס 2988 - הצהרה לצורך בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה בהתאם להוראות סעיף 49א(א) לחוק.
טופס 2990 - חישוב מס שבח מקרקעין המופק על ידי המערכת (מתייחס לזכויות הבניה החייבות במס בשיעורים הרגילים).
דירה שאינה יחידה שנרכשה לפני 1.1.2014 - מכירה בתקופת המעבר(החל מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017) הוראת שעה לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק"), לתקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 ("תקופת המעבר") מוציאה מתחולת זכאות לפטור יחסי לפי הוראות סעיף 48א(ב2) לחוק(חישוב ליניארי חדש), מכירה של דירת מגורים מזכה כמפורט להלן:
דירה מגורים נוספת על 2 דירות מגורים מזכות שלגביהן המוכר ניצל פטור יחסי (חישוב ליניארי חדש).
דירת מגורים מזכה שניה במספר כאשר המוכר ניצל פעם אחת זכאות לפטור יחסי (חישוב ליניארי חדש) וטרם חלפו ארבע שנים מהמועד שבו המוכר מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק כנוסחו ערב יום המעבר.
דירת מגורים מזכה שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר וטרם הסתיימה תקופת הצינון לפי הוראות סעיף 49ו' כנוסחו ערב יום המעבר.
דירת מגורים שנמכרה לקרוב, למעט חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים.
דירת מגורים מזכה שנתקבלה במתנה לפי הוראות סעיף 62 לחוק כאשר נותן המתנה ניצל פעמיים פטור יחסי (חישוב ליניארי חדש).
מכירה של דירת מגורים כאמור לעיל, תחויב במס מלא בהתאם להוראות סעיף 48א. כנוסחו ערב יום המעבר (חישוב ליניארי רגיל).
דירה שאינה יחידה שנרכשה לאחר 1.1.2014 - מכירה מיום המעבר (החל מיום 1.1.2014) על השבח הריאלי במכירת דירת מגורים מזכה שאינה דירה יחידה בידי המוכר יחול מס בשיעור של 25%.
דירה יחידה שאינה עומדת בתנאים לפטור שנקבעו בסעיף 49ב(2) לחוק כדלהלן: ככל שהמוכר הנו בעל הזכות בדירת המגורים המזכה פחות מ-18 חודשים מיום שהיתה לדירת מגורים או ככל שהמוכר מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) ואינו זכאי למס מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק.
מכירה של דירת מגורים כאמור לעיל, תחויב במס מלא בהתאם להוראות סעיף 48א. כנוסחו ערב יום המעבר (חישוב ליניארי רגיל).
הורדת טפסים:
טופס 7002 - הצהרה המוכר על מכירת ורכישת זכות במקרקעין / פעולה באיגוד מקרקעין.
טופס 7000א- הצהרת רוכש זכות במקרקעין/איגוד מקרקעין - הצהרה משלימה.
השימוש בסיווג הזכאות לפטור "פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק-יישום פס"ד גבע ואח'" כפי שנבחר על ידי המשתמש, מיועד לשמש בעריכת שומה עצמית במכירת דירת יוקרה, על ידי שותפים בזכויות בדירה, כאשר, החלק המוחזק על ידי כל שותף בדירת היוקרה מהווה בידיו דירה יחידה הפטורה ממס לפי הוראות סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק").
ב"חלק הנמכר" על המשתמש לציין את חלק המוכר, שעבורו נערך חישוב של השומה העצמית, בדירת הנמכרת.
התוצאה שתתקבל בחישוב השומה העצמית תבטא זקיפה של מלוא תקרת הפטור ממס שבח לפי סעיף 49א(א1) לחוק לכל מוכר (תקרת הפטור לפי סעיף 49א(א1) לחוק בסך 4,500,000 ש"ח כשהיא מותאמת לפי שיעור עליית המדד לתחילת שנת 2022 מסתכמת ב-4,603,000 ש"ח).
בפס"ד ו''ע 59018-11-21 גבע ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב הוחלט על ידי ועדת הערר למיסוי מקרקעין, לקבל את עמדת העוררים וקבעה כי במכירת דירת יוקרה המהווה דירה יחידה בידי השותפים בזכויות בה, הפטור ממס שבח עד לתקרת הפטור כאמור בסעיף 49א(א1) לחוק הינו למוכר, ובהתאם זכאי כל אחד מהמוכרים לפטור ממס שבח עד לתקרת הפטור לו זכאי מוכר דירת מגורים יחידה.
ועדת הערר דחתה את פרשנות רשות המיסים שלפיה, הפטור ממס שבח הינו לדירה, ובהתאם לפרשנות זו, כל מוכר זכאי רק לחלק היחסי מתקרת הפטור.
לתשומת לב המשתמשים במחשבון, ככל שיוגש ערעור על ידי רשות המיסים על ההחלטה שנתקבלה בפסק הדין, עלולה להתקבל החלטה שונה והגשה של שומה עצמית בהתאם לתוצאות פסק הדין נתונה לשיקול הדעת של המשתמשים.
החישוב מתייחס לדירת מגורים מזכה ששווי המכירה עולה על 4,500,000 ₪ ("סכום התקרה") ושבגינה המוכר זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") על חלק שווי המכירה עד לסכום התקרה.
ברירת המחדל לחישוב החבות במס על חלק השבח הריאלי המיוחס לחלק שווי המכירה העולה על סכום התקרה הינה בחישוב מס מוטב בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) לחוק (חישוב ליניארי חדש) כפי שקיבל ביטויו בתיקון 76 לחוק, שלפיו, השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס ועל יתרת השבח הריאלי יחול מס בשיעור של עד 25%, זאת ככל שיש זכאות לחישוב לחישוב מס מוטב (חישוב ליניארי חדש) כאמור.
ככל שאין זכאות לחישוב מס מוטב (חישוב ליניארי חדש), על חלק השבח הריאלי המיוחס לחלק שווי המכירה העולה על "סכום התקרה", על המשתמש לשנות את ברירת המחדל ואזי חישוב המס יעשה כחישוב של "זכות אחרת" בחישוב לניארי רגיל, בהתאם להוראות סעיף 48א לחוק.
הזכאת לפטור ממס בגין מכירת "דירה יחידה" עד לשווי מכירה בסך 4,500,000 ש"ח (להלן: "סכום התקרה") בהתקיים התנאים הקבועים בסעיף 49ב(2) לחוק, כדלהלן:
הדירה הנמכרת הינה דירת מגורים מזכה כהגדרתה בסעיף 49(א) לחוק מסמ"ק. קרי, שימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי תקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או בארבע השנים שקדמו למכירה.
המוכר הנו "תושב ישראל" או "תושב חוץ" שהמציא אישור משלטונות המס במדינת התושבות כי אין בבעלותו דירת מגורים (בהתאם לתוספת מס' 2 להוראת ביצוע מסמ"ק 5/2013, מנהל מסמ"ק עשוי להסתפק בתצהיר של תושב החוץ שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות המגובה בהסכם שכירות של דירה המשמשת אותו למגוריו וכן העתק מהדין וחשבון על הכנסותיו כפי שהוגש לשלטונות המס במדינת התושבות והמעיד כי לא היו לו הכנסות מדמי שכירות של דירת מגורים בשנת המכירה).
המוכר הנו בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים (תקופה הנמנית מיום שהייתה הדירה הנמכרת לדירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 – כלומר, מיום שבנייתה נסתיימה ולא מיום רכישתה).
המוכר לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
בתקופת המעבר החל מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 אין זכאות לפטור לפי סעיף 29ב(2) לחוק למוכר שביום המעבר היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור.
במניין הדירות שבבעלותו של המוכר יש להביא בחשבון גם:
דירה הרשומה על שם בן הזוג, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וכמו כן דירת מגורים הרשומה על שם ילדיהם של בני הזוג שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים;
דירה המשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה שהיא בבעלותו של איגוד, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה, אך למוכר יש באמצעות זכויותיו באיגוד, במישרין או בעקיפין, חלק העולה על שליש בבעלות בה, ולגבי מוכר שירש את זכויותיו באיגוד – חלק העולה על מחצית בבעלות בה, והיא לא הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997.
לעניין מניין הדירות כאמור לעיל, תחול החזקה שבסעיף 49ג. לחוק. יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:
היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה (בתקופה של 5 שנים מיום 1/5/2016 ועד ליום 30/4/2021 יבוא ב-18 חודשים שקדמו למכירה);
היא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1/1/1997;
חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על מחצית (ללא קשר לזהות המוריש);
דירה שנתקבלה בירושה, והמוכר הוא בן זוג של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן-זוג של צאצא של המוריש; ולפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד (לתשומת לב – לא נדרשת עמידה בתנאי שלפיו אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים , היה פטור ממס בשל מכירתה).
ככל שהמוכר ניצל פטור ממס לפי סעיף 49ב(2) במכירת דירת מגורים מזכה, על אף קיומה של דירת מגורים נוספת שהוחרגה לפי סעיף 49ג(2) או 49ג(3), כי אזי בגין מכירת הדירות שהוחרגו לא תחול זכאות לפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לדירה יחידה, גם אם במועד מכירתן, יתקיימו באותן דירות כל יתר התנאים לפטור דירה יחידה כקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק.
לתשומת לב: בהכנת שומה עצמית לדירת מגורים מזכה הפטורה לפי סעיף 49ב(2) או לפי סעיף 49ב(5) לחוק כאשר שווי המכירה עולה על "סכום התקרה" (4.5 מיליון ש"ח) יש להזין את הנתונים כפי שהם (100% שווי מכירה, שווי רכישה, נכויים וכו'). המערכת תפיק את השומה לגבי חלק התמורה העולה על "סכום התקרה" ויובא בחשבון רק חלק יחסי של שווי הרכישה, ניכויים והשבחות כיחס שבין החלק העודף על "סכום התקרה" לשווי המכירה. כמו כן המערכת מפיקה נספח המפרט את התמורה היחסית ואת הניכויים היחסיים.
הורדת טפסים: כאשר שווי המכירה אינו עולה על "סכום התקרה" (4.5 מיליון ש"ח):
טופס 7000ב - הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בניה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור ממס שבח.
פטור חד-פעמי – לפי הוראות סעיף 49ה. לחוק מיסוי מקרקעין
זכאות לפטור חד-פעמי לפי הוראות סעיף 49ה. לחוק מיסוי מקרקעין במכירת דירת מגורים מזכה (בסעיף מוגדרת כ-"הדירה הראשונה"), מותנית בהתקיימותן של ההוראות המפורטות להלן:
(1) במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו של המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד (בסעיף מוגדרת– כ-"הדירה הנוספת");
(2) המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס, בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;
(3) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 2,004,000 ש"ח (להלן - "תקרת הפטור") - הסכום נכון לשנת 2018 והינו צמוד למדד למדד המחירים לצרכן ומעוגל ל-1,000 ש"ח הקרובים;
(4) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירת מגורים אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג) לחוק, (בסעיף מוגדרת כ-"הדירה החלופית"), בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות מסכום שווי הדירה הראשונה והדירה הנוספת; הדירה החלופית לא תבוא במניין הדירות כאמור בפסקה (1).
סכום שווי הדירה הראשונה והדירה הנוספת עולה על תקרת הפטור
כאשר מתקיימות במוכר כל הההוראות כמפורט לעיל למעט הוראה מס' (3) לגבי תקרת הפטור, וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה הנוספת, יחד, לא עלה על 3,332,000 ש"ח (להלן - "שווי מירבי") יהיה המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה הראשונה, על סכום השווה להפרש שבין תקרת הפטור (2,004,000 ש"ח) לבין סכום השווי של הדירה הנוספת; את יתרת סכום השווי של הדירה הראשונה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
הוראות כלליות
1. הסכומים הנקובים בסעיף 49ה. והמפורטים לעיל, יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום 1 בינואר 2018 ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.
2. פטור לפי סעיף 49ה. לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.
3. בתקופת המעבר יחול הפטור לפי סעיף 49ה. רק על מוכר שביום 1.1.2014 היתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד.
לתשומת לב!!
1. השימוש בפטור לפי סעיף 49ה. אינו בהכרח מציע את התוצאה הטובה ביותר שכן לנתוני הבסיס כמו יום הרכישה ושווי הרכישה עשויה להיות השפעה על בחירת הפטור המתאים. לכן, מומלץ לבדוק חלופה לחישוב תוצאת המס במס מוטב (חישוב ליניארי חדש) באותם נתוני עסקה ולאחר מכן לבחור את התוצאה העדיפה.
2. בטרם קבלת החלטה לגבי סדר מכירתן של 2 הדירות מומלץ לבצע חישובים לבדיקת היקף החבות במס במכירת הדירה הראשונה כאשר בכל אחד מהחישובים יוזנו הנתונים של כל אחת מהדירות כדירה ראשונה והדירה השניה כדירה נוספת. החישוב בו ימצא כי החבות במס הינה נמוכה יותר יהיה החישוב המועדף.
שם המוכר/ת
מספר זהות / מספר ח.פ. / ח.צ.
סוג נישום
תאריך לידה (רלוונטי לפריסת שבח בלבד)
כתובת המוכר/ת
שייכות למשרד מיסוי מקרקעין באזור
גוש
חלקה
תת חלקה
החלק הנמכר
/
כאשר מתבצעת מכירה של נכס אחד על ידי מספר מוכרים יש לתת ביטוי לחלק היחסי הנמכר (1/2 ,1/4 ,1/3 וכו').
בהכנת שומה עצמית לכל אחד מהמוכרים יש לתת ביטוי בשווי המכירה לחלקו היחסי של המוכר בשווי המכירה.
המחשבון בנוי לקבל את סכום שווי הרכישה, הניכויים ו/או ההשבחות בערכם המלא ולייחס לכל אחד מהמוכרים את חלקו היחסי בסכומים אלה.
בעת הפקת טופס שומה עצמית, המערכת מפיקה בנוסף גם נספח המפרט את סכומי שווי הרכישה, הניכויים ו/או ההשבחות המלאים וחלקו היחסי של המוכר בכל אחד מסכומים אלה.
יום המכירה
שווי המכירה
₪
כאשר נעשה שימוש במערכת לחישוב חלק יחסי במכירה תוך שינוי הערך של "החלק הנמכר" ליחס הקטן מ-1/1, נדרש להזין ידנית את חלקו של המוכר ב"שווי המכירה".
לדוגמא ככל ש"החלק הנמכר" הינו מחצית (1/2) ושווי העסקה הכולל הינו 1,000,000 ש"ח יש להזין את הסך 500,000 ש"ח כשווי המכירה. המערכת אינה מחשבת באופן אוטומטי את "שווי מכירה" אלא את "שווי הרכישה" הניכויים וההשבחות בלבד.
פטור חד פעמי לפי סעיף 49ה
שווי הדירה הנוספת
₪
"פטור חד-פעמי לפי הוראות סעיף 49ה." הינו פטור ממס המוענק במכירתה של הדירה הראשונה מתוך 2 הדירות שבבעלותו של מוכר העומד בתנאים שנקבעו בהוראות הסעיף שעיקרם:
1. מכירתה של הדירה הנוספת בתוך פרק זמן של 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה;
2. רכישת דירה חלופית בתוך שנה ממועד מכירת הדירה הנוספת או בתוך השנה שקדמה למכירתה;
3. שווי הרכישה של הדירה החלופית אינו פחות מ-3/4 מסכום שווי המכירה של הדירה הראשונה והדירה הנוספת יחד;
4. סכום שווי המכירה של הדירה ראשונה והדירה הנוספת יחד אינו עולה על סכום תקרת הפטור העומד בשנת 2018 על סך 2,004,000 ש"ח.
בעריכת חישוב שומה לפי סעיף 49ה. על המשתמש להזין את שווי המכירה של הדירה הראשונה, שווי הרכישה, הניכויים וההשבחות בסכומם המלא וכן את שוויה של הדירה הנוספת. בהתאם לנתונים שהוזנו ההמערכת תקבע את החלק בשווי המכירה של הדירה הראשונה החייב במס ואת החלק היחסי של שווי הרכישה, הניכויים וההשבחות שיובאו בחשבון בחישוב השומה. כחלק מהשומה המופקת המערכת מייצרת גם נספח לשומה שבו יינתן פירוט לאופן החישוב של החלק החייב במס ושיעור הניכויים לייחוס וכן פירוט הסכום היחסי של שווי הרכישה, הניכוים וההשבחות שיובאו בחשבון בשומה.
סכום שווי המכירה של הדירה ראשונה והדירה הנוספת יחד אינו עולה על סכום תקרת הפטור
כאשר סכום שווי המכירה של הדירה הראשונה והדירה הנוספת יחד אינו עולה על סכום תקרת הפטור העומד בשנת 2018 על סך 2,004,000 ש"ח, אין משמעות לביצוע חישוב שכן מכירתה של הדירה הראשונה פטורה ממס לפי הוראות סעיף 49ה. ולאחר מכירתה של הדירה הראשונה, הדירה הנוספת נותרת דירתו היחידה של המוכר ובמכירתה המוכר זכאי לנצל את זכאותו לפטור ממס במכירת דירה יחידה וזאת בכפוף להוראות סעיף 49ב(2) לחוק.
שווי המכירה של הדירה ראשונה והדירה הנוספת יחד עולה על סכום תקרת הפטור
כאשר סכום שווי המכירה של הדירה ראשונה והדירה הנוספת יחד עולה על סכום תקרת הפטור העומד בשנת 2018 על סך 2,004,000 ש"ח, ואולם ואינו עולה על שווי מכירה מירבי המזכה בפטור ממס לפי הוראות סעיף 49ה. העומד בשנת 2018 על סך 3,332,000 ש"ח המערכת תבצע חישוב של השומה העצמית כדלהלן:
1. קביעת החלק בשווי המכירה של הדירה הראשונה הפטור ממס על סכום השווה להפרש שבין תקרת הפטור (2,004,000 ש"ח) לבין סכום השווי של הדירה הנוספת;
2. קביעת החלק בשווי המכירה של הדירה הראשונה החייב במס - יתרת שווי המכירה. ההתייחסות לחלק שווי המכירה החייב במס תהיה כאל זכות אחרת כאשר שווי הרכישה והניכוים ייוחסו לחלק החייב לפי היחס שבין החלק החייב בשווי המכירה למלוא שווי המכירה.
שווי המכירה של הדירה ראשונה והדירה הנוספת יחד עולה על סכום השווי המירבי המזכה בפטור
כאשר סכום שווי המכירה של הדירה ראשונה והדירה הנוספת יחד עולה על סכום שווי מכירה מירבי המזכה בפטור ממס לפי הוראות סעיף 49ה. העומד בשנת 2018 על סך 3,332,000 ש"ח, אין זכאות לפטור ממס לפי הוראות סעיף 49ה. והמערכת תבצע חישוב של השומה העצמית בפטור יחסי בהתאם להוראות סעיף 48א(ב2) (חישוב ליניארי חדש).
פטור חד פעמי לפי סעיף 49ה. למכירה של 2 דירות מגורים בתקופת המעבר
לתשומת לב, בתקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 קיימת מגבלה ביישום הוראות סעיף 49ה. לחוק למוכר שביום 1.1.2014 היו בבעלותו 2 דירות מגורים. המגבלה נובעת מהוראות סעיף 44(ד)(4) להוראת שעה לתיקון 76 לחוק, לתקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017 (תקופת המעבר), שלפיה "במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, לא יחול סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו בתיקון 76, על מי שביום המעבר (1.1.2014) היתה לו יותר מדירת מגורים אחת....". ההוראה כאמור אינה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 49ה. שלפיו הזכאות לפטור לפי הסעיף כי במועד המכירה של הדירה הראשונה, יש בבעלותו של המוכר דירת מגורים נוספת אחת. בהתאם, בתקופת המעבר יחול הפטור לפי סעיף 49ה. רק על מוכר שביום 1.1.2014 היתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד.
הערה חשובה !!
1. השימוש בפטור לפי סעיף 49ה. אינו בהכרח מציע את התוצאה הטובה ביותר שכן לנתוני הבסיס כמו יום הרכישה ושווי הרכישה עשויה להיות השפעה על בחירת הפטור המתאים. לכן, מומלץ לבדוק חלופה לחישוב תוצאת המס במס מוטב (חישוב ליניארי חדש) באותם נתוני עסקה ולאחר מכן לבחור את התוצאה העדיפה.
2. בטרם קבלת החלטה לגבי סדר מכירתן של 2 הדירות מומלץ לבצע חישובים לבדיקת היקף החבות במס במכירת הדירה הראשונה כאשר בכל אחד מהחישובים יוזנו הנתונים של כל אחת מהדירות כדירה ראשונה והדירה השניה כדירה נוספת. החישוב בו ימצא כי החבות במס הינה נמוכה יותר יהיה החישוב המועדף.
אופן קבלת הממכר
יום פטירת המוריש
יום הרכישהיום הרכישה בידי נותן המתנה יום הרכישה בידי המוריש
שווי הרכישה שווי הרכישה בידי נותן המתנה שווי הרכישה בידי המוריש שווי ביום פטירת המוריש
האם קיימת זכאות לחישוב מס מוטב לפי סעיף 48א(ב2) על החלק העודף?
במכירה של דירת מגורים מזכה הפטורה לפי סעיף 49ב(2) או לפי סעיף 49ב(5) לחוק כאשר שווי המכירה עולה על "סכום התקרה" (4.5 מיליון ש"ח) והמתבצעת ב"תקופת המעבר" (החל מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017), כאשר דירת המגורים או הזכות במקרקעין שעליה נבנתה דירת המגורים נרכשה לפני 1.1.2014, המוכר/ת פטור/ה ממס עד סכום התקרה (4.5 מליון ש"ח) וחייב במס על החלק התמורה העולה על סכום התקרה.
ככלל קיימת זכאות לחישוב מס מוטב לפי סעיף 48א(ב2) (חישוב ליניארי חדש) על חלק התמורה העולה על סכום התקרה וזוהי גם ברירת המחדל בהכנת השומה העצמית.
ב"תקופת המעבר"בנסיבות מסוימות כפי שיפורט להלן, אין זכאות לחישוב מס מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק על חלק התמורה העולה על סכום התקרה, ואזי החיוב במס על חלק התמורה העודף יהיה חיוב במס כעל "זכות אחרת" לפי הוראות סעיף 48א. לחוק. במקרה זה יש לבחור בחלופה שלפיה אין זכאות למס מוטב.
המערכת מפיקה את השומה העצמית על חלק התמורה העודף על סכום התקרה בהתאם לברירת המחדל לפי חישוב מס מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק או לפי הוראות סעיף 48א. ככל שנבחרה חלופה זו.
הזכאות למס מוטב לפי סעיף 48א(ב2) בתקופת המעבר תוחל על 2 דירות מגורים מזכות בלבד ובלבד ש:
1. לגבי אחת מהדירות המוכר היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק כנוסחו ערב יום המעבר אילו הסעיף היה בתוקף.
2. במכירה של דירת מגורים שנתקבלה במתנה לפני יום המעבר מתקיימים תנאי הצינון לפי סעיף 49ו. לחוק כנוסחו ערב יום המעבר.
3. המכירה אינה לקרוב, בין בתמורה ובין שלא בתמורה.
4. דירה נוספת מעבר ל-2 דירות כאמור לעיל, תחויב במס מלא בהתאם להוראות סעיף 48א. כנוסחו ערב יום המעבר (חישוב ליניארי רגיל).
עסקת נטו בגילום מלא
מס השבח ישולם על ידי
ברירת המחדל של המערכת הינה כי המס על השבח ישולם על ידי המוכר כפי הנהוג במרבית העסקאות.
לעיתים, עולה דרישה מאת המוכר, או בהסכמה הדדית בין המוכר לקונה כי הקונה ישא בחבות במס על השבח המוטלת על המוכר וכי התמורה המוסכמת תהיה התמורה נטו. דהיינו, הרוכש נושא בכל חבויות המוכר בקשר עם המכירה, ובכלל זה, היטל השבחה ו/או החבות המס על השבח וכו'. עסקאות כאמור מכונות בעגה המקצועית "עסקת נטו" ובמקרה זה יש להחליף את ברירת המחדל של המערכת כך שבמקום שהחבות במס על השבח תשולם על ידי המוכר, הקונה, הוא זה אשר ישא בנטל חבות המס במכירה.
חישוב המס ב"עסקאות נטו" מתבצע על ידי המערכת לפי הוראות סעיף 17(ד) לחוק מיסוי מקרקעין בדרך של "גילום מלא" - התמורה בהסכם המכירה, בתוספת סכום המס שהיה על המוכר לשלם על מנת שתיוותר בידו התמורה האמורה, אילו הקונה לא היה מקבל על עצמו את תשלום המס.
יושם אל לב כי על פי הוראות סעיף 17(ד) המנהל רשאי לקבוע את שווי המכירה בדרך של גילום מלא אולם אינו חייב. במקרים בהם חושב המס בדרך של גילום מלא והתוצאה מצביעה על תמורה הגבוהה מהשווי בין קונה מרצון למוכר מרצון, כי אזי, בסמכותו של המנהל להפחית את סכום התמורה לשווי כאמור.
מס שולי ליחיד
%
מס חברות
%
זכויות לבניה נוספת / משק חקלאי
מודול ״זכויות לבניה נוספת״ נחסם לשימוש באחת מהאפשרויות הבאות:
1. כאשר מדובר ב״זכות אחרת״ או כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה שלגביה אין זכאות לפטור, ואזי אין רלבנטיות לשימוש במודול ״זכויות לבניה נוספת״
2. ככל שבמכירה ב"תקופת המעבר"של דירת מגורים מזכה הזכאית לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק או לפי סעיף 49ב(5) לחוק ו"שווי המכירה" עולה על 4.5 מיליון ש"ח ("תקרת הפטור") אין זכאות לחישוב מס מוטב לפי סעיף 48א(ב2) לחוק (חישוב ליניארי חדש) על חלק משווי המכירה העודף על תקרת הפטור, כי אזי חלק משווי המכירה העודף על תקרת הפטור יצורף לחלק התמורה המיוחס לשווי הזכויות לבניה נוספת ותוצא שומה אחת על 2 רכיבים אלו. בהתאם, בהתקיים התנאים המפורטים לעיל, אין רלבנטיות להפעלת מודול ״זכויות לבניה נוספת״.
האם שווי המכירה מושפע מזכויות לבניה נוספת?
שווי הדירה ללא הזכויות
₪
שווי זכויות בפיצול אופקי
₪
עידוד הגדלת היצע דירות
חלקה א'
שווי בית המגורים העיקרי
₪
שווי בית בן ממשיך
₪
שווי יחידת הורים
₪
מס מוטב לדירה שניה
חלקה ב'
שטח חלקה (דונם)
דונם
שווי לדונם
₪
שווי מתקנים / גידולים
₪
שווי כולל של החלקה
₪
חלקה ג'
שטח החלקה (דונם)
דונם
שווי לדונם
₪
שווי מתקנים / גידולים
₪
שווי כולל של החלקה
₪
האם המוכר חייב במע"מ על מכירת קרקע חקלאית?
הכנת שומה לדירת מגורים בה התמורה הושפעה מהזכויות לבניה נוספת
בחישוב השומה העצמית המתייחסת למכירה של דירת מגורים שהתמורה המשולמת בעדה הושפעה מקיומן של זכויות לבניה נוספת, המערכת מאפשרת הפקת שומות עצמית הן למרכיב דירת המגורים (החל מיום 1.1.2014) והן למרכיב הזכויות לבניה נוספת וזאת ללא שיעלה כל צורך בחישוב והפרדת חלק הניכויים המתייחסים לכל אחד ממרכיבי הזכות הנמכרת (דירת המגורים והזכויות לבניה נוספת) והכנה נפרדת של שומה לכל אחד ממרכיבי הזכות במקרקעין.
בסיומו של תהליך הפקת השומות, ככל שמדובר בדירת מגורים מזכה יחידה הפטורה ממס לפי סעיף 49ב(2) או בדירת ירושה הפטורה לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר חלק שווי המכירה המיוחס לדירת המגורים נמוך מסכום התקרה הקבוע בסעיף 49א(א1) לחוק מיסוי מקרקעין (4.5 מ' ש"ח) (סכום התקרה"), תופק שומה אחת בלבד המתייחסת לזכויות לבניה נוספת.
ככל שמדובר בדירת מגורים מזכה יחידה הפטורה ממס לפי סעיף 49ב(2) או בדירת ירושה הפטורה לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר חלק שווי המכירה המיוחס לדירת המגורים גבוה מסכום התקרה, כי אזי תופקנה 2 שומות, האחת לחלק שווי דירת המגורים העודף על התקרה בחישוב מס מוטב (חישוב ליניארי חדש) ובתקופת המעבר אפשרות גם בחישוב רגיל לפי תנאי הזכאות שהוזנו וכן שומה נוספת המתייחסת לזכויות לבניה נוספת.
לכל אחת מהשומות יופק נספח המפרט בעמודה אחת את מלוא הניכוי ובעמודה נוספת את החלק היחסי של הניכוי שנכלל בשומה בהתאם ליחס שחושב במערכת לפי הוראות סעיף 49ז(א)(4);
כמו כן בנספח לשומות העצמיות המופק על ידי המערכת ניתן ביטוי לסכום המחושב של הפטור הנוסף לפי סעיף 49ז. וכן לחלק הזכויות לבניה נוספת החייב במס. נתונים אלו נדרשים להגשה באמצעות טופס 7158 ו/או טופס 7157 . הטפסים האמורים פורסמו על ידי רשות המיסים במהלך 1.2015 כטפסים הנדרשים להגשה כחלק מהשומה העצמית במכירת דירת מגורים שהתמורה המשתלמת בעדה מושפעת מזכויות לבניה נוספת.
על המשתמש להזין את שוויה של הדירה ללא הזכויות לבניה נוספת (רצוי להיעזר בהערכת שמאי מקרקעין מראש). עם הזנת נתון זה המערכת תחשב את שווין של הזכויות האחרות במקרקעין. ככל שקיימות זכויות הניתנות לפיצול אופקי (ראה הסבר מעל סכום הפיצול האופקי), על המשתמש להזין גם את חלק התמורה הניתן לייחוס לפיצול אופקי. הסכום המיוחס לפיצול האופקי, ינוטרל מיתר הזכויות לבניה נוספת ולא יובא בחשבון בחישוב הפטור הנוסף בשל הזכויות לבניה נוספת.
הכנת שומה במכירת משק חקלאי הכולל בית מגורים בה התמורה הושפעה מהזכויות לבניה נוספת
בהתאם להוראות סעיף 49ז(ב)ההוראות דלעיל יחולו גם במכירת משק חקלאי הכולל את דירת מגוריו של המוכר, כאשר לא ניתן למכור את הדירה בנפרד.
מחשבון פחת כולל חישוב מועד
תיאום הפחת לפי תיקון 12
מחשבון לתיאום ניכוי בשל פחת שהותר
פחת בתנאי אינפלציה בש"ח
₪
הפסדים לקיזוז זיכויים והנחות
סכום הפסד עסקי בש"ח
₪
קיזוז הפסד עסקי כנגד סכום אינפלציוני חייב
סכום הפסד הון בש"ח
₪
זיכוי של 50% מהמס בהפקעה לפי סעיף 48ג
זיכוי לפי אישור פקיד השומה - סכום הזיכוי בש"ח
₪
זכאות להנחה במס בגין רכישה בתקופה הקובעת בהתאם להוראות סעיף 48א(ד1)
סעיף 48א(ד1) קובע כי במכירה של זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה היה בתקופה מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2002, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 20% מהחבות במס המתקבלת בחישוב רגיל.
עוד קובע הסעיף כי ככל שיום הרכישה של הזכות במקרקעין היה בתקופה מיום 1.1.2003 ועד ליום 31.12.2003, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 10% מהחבות במס המתקבלת בחישוב רגיל.
ככל שהזכות במקרקעין בה מדובר הינה קרקע, הזכאות להנחה במס מותנית בהתקיימות התנאים הבאים:
א. במועד הרכישה של הזכות במקרקעין קיימת תכנית המתירה בניה על הקרקע;
ב. לא יאוחר מתום 5 שנים ממועד רכישת הזכות במקרקעין נבנה על הקרקע בניין ששטחו לפחות 70% מהשטח הכולל הניתן לבניה על המקרקעין לפי התוכנית הקיימת ביום שבו הבניין היה ראוי לשימוש.
הזכאות להנחה לא תחול על מכירת מקרקעין שהתקבלו בידי המוכר בנסיבות כדלהלן:
א. לפי סעיף 70 לחוק או לפי חלק ה'2 לפקודה;
ב. בלא תמורה;
ג. במסגרת חילוף זכויות לפי פרק חמישי 3;
ד. הזכות הועברה מקרוב;
ה. הזכות הינה במקרקעין שהיו מלאי עסקי בעסק והפכו לנכס קבוע באותו עסק לפי האמור בסעיף 85 לפקודה.
פריסת שבח
לתשומת לב: בשיעורי המס לשנות המס הרלוונטיות, אין כל יתרון במס לחברה או למוסד ציבורי, בפריסת השבח לפי הוראות סעיף 48א(ה)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.
סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") קובע את הזכאות לפריסת שבח מקרקעין. ובלשון הסעיף"המוכר רשאי לבקש כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס... והמסתיימת בשנה שבה נבע השבח".
פריסת השבח מאפשרת למוכר, שבחישוב המס על כלל הכנסותיו, נמצא במדרגת מס הנמוכה ממדרגת המס הגבוהה ביותר, להתחייב במס בשיעורי מס מופחתים, לפי מדרגות המס הנמוכות, עד ארבע פעמים (כמספר השנים לגביהן מבוקשת פריסת השבח) במקום פעם אחת בחישוב רגיל, וכמו כן להפחית את החבות במס בשווי נקודות הזיכוי להן הינו זכאי, ככל שאלו לא קוזזו כנגד הכנסותיו שלא משבח מקרקעין.
ההיגיון העומד מאחורי ההוראה המאפשרת את פריסת שבח המקרקעין הינה העובדה שהשבח נצמח על פני כל השנים בהן הוחזק נכס המקרקעין על ידי המוכר, ובהתאם, המחוקק הקנה למוכר את הזכאות לחישוב המס בפריסה לתקופה עד 4 שנות מס המסתיימות בשנת המכירה.
היתרון בחישוב המס בפריסה הינו משמעותי יותר ככל שמדובר במוכר שהכנסותיו נמוכות ושגילו מעל 60 (מגיל 60 שיעור מס התחלתי של 10% במקום שיעור מס התחלתי של 30% החל על מוכר שגילו מתחת לגיל 60).
סעיף 48א(ה) לחוק קובע כי הזכאות לפריסת שבח המקרקעין מותנית בהגשת דוחות לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה לפקיד השומה, לשנות המס לגביהן מבוקשת פריסת השבח, ועל המוכר להציג בפני מנהל מיסוי מקרקעין בעת הגשת השומה העצמית, מלבד בקשה לפריסת השבח (הורדת טופס), גם אסמכתאות על הגשת הדוחות השנתיים לפקיד השומה, הנדרשים כתנאי סף לקבלת הזכאות.
לתשומת לב,
חישוב המס בפריסה המבוצע באמצעות המחשבון, מביא לידי ביטוי את החבות הסופית במס בגין המכירה המחושבת על ידי פקיד השומה. חישוב המס בפריסה המבוצע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין עלול שלא לכלול את שנת המכירה וכתוצאה מכך יידרש המוכר, בשלב ראשון, לשלם למנהל מיסוי מקרקעין מס בסכום הגבוה מהמס שהוא חייב בו. במקרה זה, המוכר יהיה זכאי להחזר המס ששולם ביתר, באמצעות פקיד השומה, לאחר הגשת הדין וחשבון על הכנסותיו המוגש לשנת המכירה והכולל את שבח המקרקעין.
התקופה שלגביה ייערך חישוב המס בפריסה הינה תקופה שאינה עולה על ארבע שנים או משך התקופה בה הוחזקו המקרקעין על ידי המוכר, לפי הנמוך.
תקופת ההחזקה במקרקעין הינה תקופה שתחילתה בשנת המס שלאחר שנת המס שבמהלכה הגיעה הזכות במקרקעין לידי המוכר וסיומה בשנת המס שבה יצאו המקרקעין מרשותו של המוכר.
בחישוב המס בפריסה באמצעות המחשבון יש לבדוק את מספר השנים האופטימלי לביצוע החישוב.
נדרש למלא את הכנסות המוכר החייבות בשיעורי מס רגילים (לפי מדרגות המס) בשנות המס שלגביהן מתבקש חישוב המס בפריסה וכן את מספר נקודות הזיכוי המגיעות למוכר.
במסך חישוב במחשבון, לאחר הפעלת חישוב המס, ניתן לצפות בפרוט תוצאת המס בכל אחת משנות המס באמצעות הפעלת כפתור הצג פריסה.
חישוב
נא להמתין
לתשומת לב: המערכת זיהתה כי יום הרכישה הנו בתקופה הקובעת כפי המוגדר בסעיף 48א(ד1) שבגינה, בנסיבות מסוימות, המוכר/ת זכאי להנחה מהמס בהתאם להוראות החוק. ברירת המחדל של המערכת הינה זקיפת ההנחה במס בחישוב החבות במס ככל שמדובר בדירת מגורים בלבד.
לגבי "זכות אחרת" ברירת המחדל של המערכת הינה ללא חישוב ההנחה במס.
ככל שלא קיימת זכאות להנחה במס בתקופה הקובעת בחישוב החבות במס בדירת מגורים או ככל שקיימת זכאות להנחה במס בחישוב המס של זכות אחרת, ניתן להתאים את הזכאות להנחה באופן ידני בלשונית "הפסדים לקיזוז, זיכויים והנחות".
שבח ריאלי עד יום התחילה
שבח ריאלי מיום התחיל ועד למועד השינוי
יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי
סכום אינפלציוני חייב
חלוקת השבח
₪
₪
₪
₪
סכום הפסד עסקי
₪
₪
₪
₪
סכום הפסד הון
₪
₪
₪
₪
יתרה לאחר קיזוז הפסדים
₪
₪
₪
₪
שיעור המס
%
%
%
%
הנחה
%
%
%
%
סכום המס
₪
₪
₪
₪
שבח ריאלי עד יום המעבר
שבח ריאלי לאחר יום המעבר
סכום אינפלציוני חייב
חלוקת השבח
₪
₪
₪
סכום הפסד עסקי
₪
₪
₪
סכום הפסד הון
₪
₪
₪
יתרה לאחר קיזוז הפסדים
₪
₪
₪
שיעור המס
%
%
%
הנחה
%
%
%
סכום המס
₪
₪
₪
החישוב שביצעת מורכב מכמה טפסים, לפניך מוצג סך המס לתשלום
הזכאות לביצוע חישובים מורכבים (פריסת שבח ו/או חישוב לפי סעיף 49ז.) מוקנית לבעלי מנוי פעיל. במידה וטרם רכשת מנוי באתר יש ללחוץ כאן לבחירת המנוי המתאים לרכישה. לבעלי מנוי פעיל יש ללחוץ כאן על מנת להתחבר לאתר.
לתשומת לב: המערכת מזהה כי בנסיבות מסוימות ייתכן וניתן להפחית את החבות במס בעסקה זו. לקבלת ייעוץ ראשוני ללא תשלום נא מלא/י את הפרטים מטה ושלח/י.לתשומת לב: המערכת מזהה כי בנסיבות מסוימות ייתכן וניתן להפחית את החבות במס בעסקה זו ו/או כי נדרש להגיש דוחות שנתיים כתנאי סף לחישוב המס בפריסה – לקבלת ייעוץ ראשוני ללא תשלום ו/או הצעה לקבלת שרות להגשת דוחות שנתיים, נא מלא/י את הפרטים מטה ושלח/י.
בחירת הזכות הנמכרת - זכות אחרת, דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 ודירת מגורים מזכה שנרכשה לאחר 1.1.2014.
לאחר בחירת הזכות הנמכרת, ככל שמדובר בדירת מגורים מזכה יש לבחור במאפייני הדירה, כאשר ניתן לבחור בחלופות הבאות: דירה יחידה, דירה שאינה יחידה בתקופת המעבר בפטור יחסי ממס, דירה שאינה יחידה בתקופת המעבר ללא פטור יחסי ממס, דירת ירושה, דירה הנמכרת על ידי תושב חוץ-עם אישור, דירה הנמכרת על ידי תושב חוץ-ללא אישור.
נתונים אינפורמטיביים על המוכר ועל הממכר.
ניתן לשמור את הדף/השומה באמצעות "שמירת שומה" בתחתית הדף (שם הקובץ יופיע מצד שמאל בחלק העליון של כל אחד מדפי המחשבון).
ניתן לטעון את השומה באמצעות "טעינת שומה" בתחתית הדף.
ניתן למחוק את הנתונים בדף באמצעות כפתור "נקה".
ניתן לעבור לשלב הבא באמצעות לחיצה על כפתור "המשך" או לחיצה על לשונית "ניכויים".
זכויות לבנייה נוספת לפי 49ז.
בלשונית פרטי המכירה יש להזין את כל פרטי העסקה הבסיסיים ובכללם יום הרכישה, שווי הרכישה המלא, יום המכירה ושווי המכירה המלא.
לאחר הזנת פרטי המכירה הבסיסיים יש לעבור לשלב הבא באמצעות כפתור "המשך" או בהפעלת לשונית "זכויות לבניה נוספת".
במסך "זכויות לבניה נוספת" יש להזין אך ורק את "שווי הדירה ללא הזכויות לבניה נוספת". עם הזנת סכום זה המערכת תחשב את שווי הזכויות לבניה נוספת וכן את חלק שווי המכירה המיוחס לדירת המגורים הפטור ממס או החייב במס מוטב בהתאם להוראות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין וכן חלק שווי המכירה המיוחס לזכויות הבניה החייב במס כ"זכות אחרת".
ככל שדירת המגורים כוללת בזכויות לבניה נוספת גם זכויות נפרדות מדירת המגורים (ראה הסבר מעל "פיצול אופקי") יש לתת ביטוי לחלק הזכויות לבניה נוספת המיוחס ל"פיצול אופקי". עם הזנת החלק בשווי המכירה המיוחס ל"פיצול אופקי", המערכת תעדכן את כל הנתונים המתחייבים בהתאם.
לאחר הזנת הנתונים במסך "זכויות לבניה נוספת", ניתן להמשיך בהזנת הניכויים המתייחסים למכירת דירת המגורים. בכל אחד מהניכויים ניתן לייחס את הניכוי לדירת המגורים או לזכויות לבניה נוספת או הן לדירת המגורים והן לזכויות לבניה נוספת (בחירה ב-"כלל הנכס") ואזי הניכוי יתחלק בין דירת המגורים לזכויות לבניה נוספת בהתאם ליחס ביניהם כמתקבל במסך "זכויות לבניה נוספת" לפי הוראות סעיף 49ז(א)(4) לחוק מיסוי מקרקעין.
עם ביצוע חישוב של השומה, המערכת תפיק 2 שומות. שומה אחת עבור דירת המגורים ככל שקיימת במכירתה חבות במס ב"פטור יחסי" ו/או ככל ששווי הדירה עולה על תקרת הפטור לדירת המגורים ושומה שניה עבור הזכויות לבניה נוספת. המערכת מפיקה גם נספח לכל אחת מהשומות בו ניתן הסבר לחלק היחסי של הניכויים המיוחס לכל אחת מהשומות.
ניכויים - מחולק ל-3 חלקים
ניכויים לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין
ניתן לבחור את סוג הניכוי מתוך רשימה באמצעות לחיצה על חץ מתחת ל-"סוג הניכוי".
ניתן להוסיף ניכויים נוספים לבחירה בלחיצה על כפתור "הוסף".
ניתן לגרוע ניכוי בלחיצה מימין לשורה על סימן "X".
תשלומי מס רכוש - חלוקה ל-3 תקופות:
מס רכוש ששולם לפני שנת 1972 - יש למלא סכום בלבד.
מס רכוש ששולם בשנים 1972 עד שנת 1985 - יש למלא סכום כולל ששולם בתקופה ושנה בה שולם התשלום הראשון.
מס רכוש ששולם לאחר שנת 1985 - יש למלא סכום וציון השנה בה שולם כאשר לכל שנה יש לפתוח שורה נפרדת באמצעות כפתור "הוסף".
ניתן לגרוע שורה בלחיצה מימין לשורה על סימן "X".
תשלומי ריבית ריאלית
יש למלא סכום לכל שנה וציון השנה אליה מתייחס הסכום ששולם כאשר לכל שנה יש לפתוח שורה נפרדת באמצעות כפתור "הוסף".
ניתן לגרוע שורה בלחיצה מימין לשורה על סימן "X".
פחת
ככל שקיים חישוב פחת לפי טופס י"א - יש למלא את תיאור הנכס שאליו מתייחס הפחת, סכום הפחת והמועד לתאום הפחת.
ניתן להוסיף שורה באמצעות לחיצה על כפתור "הוסף".
ניתן לגרוע שורה באמצעות לחיצה מימין לשורה על סימן "X".
ככל שאין נתון לגבי הפחת ניתן לבצע חישוב באמצעות לחיצה על "מחשבון פחת" והזנת הפרטים הרלבנטיים.
ככל שמדובר בנכס שנרכש לפני 1.4.73 ניתן יהיה להשתמש ב-2 מחשבונים נוספים שיהיו פעילים עם הזנת תאריך רכישה המוקדם מיום 1.4.74.
ניתן לחשב את הפחת ואת המועד לתיאום הפחת (אמצע התקופה אשר בה נצבר הפחת) באמצעות "מחשבון פחת כולל חישוב מועד תיאום הפחת" לפי תיקון 12. בתום החישוב ניתן לעדכן את הפחת והמועד לתיאום הפחת באמצעות לחיצה על כפתור "עדכן".
תאום ניכוי בשל פחת שהותר -
יש למלא את הניכוי בשל פחת שהותר בכל אחת מהשנים. ניתן להוסיף שורה באמצעות לחיצה על כפתור "הוסף".
בתום מילוי הנתונים יש לבצע חישוב באמצעות כפתור "חישוב".
בתום החישוב יש ללחוץ על כפתור "עדכן" לצורך הוספת הסכום לתמורה הכוללת בהתאם להוראות תיקון 12 לחוק
הפסדים לקיזוז, זיכויים והנחות
הפסד עסקי לקיזוז - יש למלא את סכום ההפסד הניתן לקיזוז כנגד שבח המקרקעין ככל שקיים ובשורה ממול לבחור האם לקזז הפסד עסקי כנגד סכום אינפלציוני החייב במס.
הפסד הון לקיזוז - יש למלא את הסכום הרלוונטי ככל שקיים
זיכוי בשל הפקעה - יש לבחור האם לחשב את המס בהתאם להוראות החוק הנוגעות להפקעה בהתאם להוראות סעיף 48ג לחוק.
זיכוי לפי אישור פקיד שומה - יש למלא את הסכום הרלבנטי ככל שקיים.
זכאות להנחה במס בגין רכישה בתקופה הקובעת - יש לבחור האם הרכישה עומדת בתנאי הזכאות להנחה במס בהתאם להוראות סעיף 48א(ד1) לחוק.
פריסת שבח
יש ללחוץ על הלשונית "פריסת שבח" ככל שהמוכר זכאי לחישוב המס בפריסה של עד 4 שנות מס המסתיימות בשנת הרכישה בהתאם להוראות סעיף 48(ה)(1) לחוק.
בדף "פריסת שבח" ניתן לבחור במספר שנות המס שלגביהן יחושב המס בפריסה, ובהתאם יפתחו חלונות כמספר השנים שנבחרו.
יש למלא בכל שנה את סכום ההכנסה החייבת במס (הכנסה מיגיעה אישית, הכנסה מעסק) בהתאם לשיעורים הקבועים בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה.
יש למלא בכל שנה את סכום נקודות הזיכוי להן זכאי המוכר בחישוב המס הכולל על כל הכנסותיו.
ניתן לעבור לשלב הבא באמצעות לחיצה על כפתור "המשך" או לחיצה על לשונית "חישוב".
חישוב
לביצוע חישוב המס החל על המכירה יש ללחוץ על כפתור "חישוב".
התוצאה המתקבלת בחישוב מורכבת מ-4 רכיבים:
מס על שבח ריאלי עד ל"יום התחילה".
מס על שבח ריאלי מ"יום התחילה" ועד ל"יום השינוי".
מס על שבח ריאלי מ"יום השינוי".
מס על "סכום אינפלציוני חייב".
הצג טופס – בלחיצה על כפתור "הצג טופס" המערכת מפיקה את תחשיב השומה העצמית במתכונת קובץ PDF ע"ג טופס התואם לטופס 2990 חישוב מס שבח מקרקעין (נספח לטופס 7002) הבנוי שהינו בתוקף מיום 1.1.12. הטופס הינו טופס אינטרנטי דינאמי ואינו מוגבל במספר הניכויים.
הדפסת תחשיב שומה עצמית הינה בהתאם להדפסה רגילה של קובץ PDF.
הצג פריסה – המערכת מאפשרת למשתמש לקבל הסבר לגבי סכום המס המתקבל בחישוב המס בפריסה. המשתמש מקבל את הנתונים הרלבנטיים לחישוב המס בחתך לשנות המס שבפריסה כאשר חלק השבח בכל אחת משנות המס בפריסה מחולק בהתאם למדרגות המס הרלבנטיות למוכר ולהכנסותיו האחרות. כמו כן המשתמש מקבל את ערך נקודות הזיכוי שנוצלו בתחשיב בפריסה.
אבי עומר, עו"ד (רו"ח) מאחל לך שימוש מהנה במחשבון!!
אין דברים כאלה... מטורף... תשכחו מכל מה שידעתם על מחשבון / תוכנה / סימולטור לחישוב מס שבח...
לא עוד התקנות של תוכנה על כל מחשב בנפרד... לא עוד פלגים לאבטחה... לא עוד מסכים מסורבלים התוקעים את המשתמש... לא עוד ממשק מיושן...
עו"ד (רו"ח) אבי עומר העוסק בין היתר במתן שרותי ייעוץ בתחום מיסוי מקרקעין ומיסים השיק את www.shuma-atzmit.co.il אתר הכולל מחשבון לחישוב החבות מס שבח הטוב ביותר שקיים, העומד לרשות הציבור ללא כל תמורה ככל הנוגע לביצוע חישוב חבות במס על השבח בעסקאות רגילות ושאינן מורכבות!
מחשבון מס השבח הינו המתקדם מסוגו... ניתן להפעלה מכל מקום, מכל מחשב ומכל טאבלט... בכל רגע נתון. המחשבון החדשני זמין ברשת האינטרנט בהינף מקש, ממשק המשתמש ידידותי ביותר, המחשבון ניתן להפעלה כמעט ללא ידע קודם, העיצוב מרהיב, הכנת תחשיב מס שבח הופכת לחוויה ופרק הזמן הנדרש לעריכת חישוב מס שבח והפקת תדפיס חישוב שומת מס שבח מקרקעין להגשה למנהל מס שבח הינו קצר ביותר...
המחשבון, בו הושקעו משאבים ומחשבה רבה, מביא לידי ביטוי ניסיון של שנים רבות בייעוץ וטיפול בשומות למס שבח. מחשבון מס השבח הינו מקצועי ביותר ובדרך של פישוט מרכיבי תחשיב השומה מאפשר למשתמש, בקלות רבה וכמעט ללא ידע מוקדם, להתמודד עם הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
באמצעות מחשבון מס השבח ניתן לבצע את כל החישובים הנדרשים במכירת כל זכות במקרקעין ולרבות מכירת דירות מגורים לפי תיקון 76 בפטור יחסי ולרבות מכירת דירת מגורים שהתמורה המשולמת בעדה מושפעת מזכויות לבניה נוספת או במכירת משק חקלאי לפי הוראות סעיף 49ז. לחוק מיסוי מקרקעין ולרבות ביצוע כל אחד מהחישובים גם בנסיבות בהן הגיע הנכס לידי המוכר ברכישה בחלקים וכמו כן שילוב של חישוב בפריסה של השבח לתקופה של עד 4 שנות מס המסתיימות בשנת המכירה. כמו כן ניתן לבצע בגוף החישוב שימוש במחשבונים משוכללים לחישוב פחת המביאים בחשבון את הוראות הביצוע של מיסוי מקרקעין וכן לעשות שימוש במחשבון הפחת לחישוב אמצע התקופה אשר בה נצבר הפחת ומחשבון לתאום ניכוי בשל פחת שהותר לצורך יישום הוראות תיקון 12 לחוק מיסוי מקרקעין העשוי להיטיב משמעותית עם המוכר בדרך של הפחתת החבות במס.
בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, במסלול מס של 10% נדרש להוסיף את הפחת לשווי המכירה = ניכוי הפחת כאשר התאריך המתייחס הינו יום המכירה. למעוניינים ניתן לשנות את התאריך באופן ידני.
בהתאם לתוספת ב' לתקנות מס הכנסה (פחת), 1941, שיעורי הפחת הינם כדלהלן:
בנייני אבן איתנים ממדרגה ראשונה - 1.5%;
בנייני בטון מזוין איתנים ממדרגה ראשונה - 2%;
בניינים ממדרגה שניה שבנייתם איתנה פחות - 4%;
בניינים ממדרגה שלישית שבנייתם גרועה - 6%;
מסלול הדיווח לפקיד השומה
חשיבות האבחנה בין מסלולי הדווח לפקיד השומה על ההכנסה מדמי שכירות הינה לעניין מועד תחילת ניכוי הפחת.
בכל המסלולים למעט מסלול "פטור ממס" המערכת מחשבת את הפחת מיום תחילת השכירות.
במסלול "פטור ממס" המערכת מבצעת את חישוב הפחת בהתאםלתוספת מס' 1 להוראת ביצוע מסמ"ק מס' 5/2007 שפורסמה ביום 27.8.2007 הקובעת כי במסלול פטור ממס הפחת ינוכה החל מיום 27.2.2007 אף אם הדירה הושכרה קודם לכן.
מאחר ואין בחוק הוראה מקבילה לגבי החובה לנכות פחת משווי הרכישה במסלול פטור ממס, ומאחר והוראת הביצוע הינה בגדר פרשנות של רשות המיסים, על המשתמש להפעיל את שיקול דעתו לעניין ניכוי הפחת במכירת דירת מגורים שדווחה במסלול פטור ממס. ככל שהמשתמש אינו מוצא לנכון לקבל את פרשנות רשות המיסים, אין מקום לביצוע חישוב פחת כלל.
לתשומת לב, הנושא נדון בוועדת ערר חיפה בתיק ו'ע 10216-07-14 וימן נ' מנהל מס שבח מקרקעין. הערר שהוגש נדחה ונתקבלה עמדתו של מנהל מסמ"ק חיפה כי יש לנכות את הפחת שלא נתבע על ידי המוכר.
מאז שנתקבלה ההחלטה בפס"ד ויימן הנ"ל נתקבלו 2 החלטות חשובות המעמידות בספק רב את חוקיות הפרשנות של רשות המיסים כפי שקיבלה את ביטויה בהוראת ביצוע מסמ"ק מס' 5/2007.
1. ע"א 5883/18 מנהל מסמ"ק חדרה נ' PIV BV - בערעור נקבעה הלכה ע"י בית המשפט העליון כי מוכר מקרקעין אשר דיווח לפקיד השומה על הכנסתו מהשכרת אותם מקרקעין ואשר יעמוד בנטל ההוכחה כי לא ניכה פחת מהכנסתו החייבת מדמי השכירות, בחישוב השבח ממכירת המקרקעין לא יווסף לשבח פחת אשר לא נוכה על ידו (למעט במכירת דירת מגורים שההכנסה ממנה דווחה במסלול מס של 10% בהתאם להוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה).
2. ת"צ 42666-01-20 חן נ' רשות המיסים - ביום 28.4.2021 נתקבלה החלטה על ידי בית המשפט המחוזי בת"א לאישור תובענה יצוגית נ' רשות המיסים כאשר השאלה שנדונה הינה האם לצורך חישוב מס שבח של בעל דירת מגורים אשר השכיר אותה בפטור ממס ולא ניכה בגינה פחת, רשאית רשות המיסים להפחית פחת ממחיר רכישת הדירה.
רכישה בחלקים
ברירת המחדל של המערכת הינה חישוב שומה המתייחסת לרכישה אחת. באפשרות "רכישה אחת" נדרש למלא את ״יום הרכישה״ ו״שווי הרכישה״ המתייחסים. באפשרות זו מופקת שומה אחת רגילה.
במקרים בהם הרכישה נעשתה בחלקים, יש לבחור באפשרות ״רכישה בחלקים״. בבחירת אפשרות זו יפתחו חלונות נוספים בהם נדרש למלא את ״יום הרכישה״, ״שווי הרכישה״ ואת החלק בנכס שנרכש בכל אחת מהרכישות. כמו כן, בעת הזנת הניכויים ניתן לייחס את הניכוי לכלל הנכס (הייחוס יעשה לאותן רכישות שיום הרכישה שלהן קדם למועד הניכוי) או לרכישה מסוימת. באפשרות זו תופק שומה לכל אחת מהרכישות וכן שומה מרכזת.
חלק המבנה
הפחת מחושב על חלק המבנה בשווי הרכישה ללא מרכיב הקרקע.
עפ"י גישת רשות המיסים (סעיף 21 בחב"ק) 2/3 משווי הרכישה ניתן לייחס למבנה ו-1/3 לקרקע.
מקובל להשתמש ביחס 2/3 בבניין חדש באזור עירוני ו-3/4 באזור כפרי.
באזור ביקוש גבוה יש לייחס למבנה חלק נמוך מ-2/3 (ישוב יוקרתי, מרכז ת"א).
יש עדיפות להערכת שמאי מקרקעין בקביעת היחס בין חלק המבנה לחלק הקרקע.
משק חקלאי - חלקה א'
משק חקלאי - חלקה א'
חלקה א' בנחלה הינה החלקה עליה בנוי בית המגורים ומבני המשק המשמשים את החוכר.
בחלקה זו ניתן לבנות עד 3 יחידות מגורים - בית המגורים העיקרי, יחידת מגורים לבן ממשיך ויחידת מגורים להורים.
למספר יחידות המגורים בנחלה יש השלכות לגבי סוג הפטור המגיע למוכר - פטור ממס עד 4.5 מיליון ש"ח המגיע לדירה יחידה או דירת ירושה ומס מוטב לגבי יתר יחידות המגורים (בתקופת המעבר עד 2 יחידות).
בבחירה של סיווג הזכאות לפטור לפי סעיף 49ב(2) - פטור לדירה יחידה, או לפי סעיף 49ב(5) - פטור לדירת ירושה, תפתח למשתמש האפשרות להזין את שוויו של בית המגורים היחידי בנחלה ואת הנתונים המתייחסים לחלקות א' ו-ב' (שטח בדונמים ושווי לדונם). בגין בית המגורים תופק שומה בחישוב ליניארי חדש או בחישוב רגיל (בהתאם לזכאות שהוזנה) רק במקרה בו השווי של בית המגורים עולה על תקרת הפטור (4.5 מיליון ש"ח). כמו כן תופק שומה נוספת המתייחסת לזכויות לבניה נוספת ולמשק החקלאי.
בבחירה של סיווג הזכאות לפטור לפי סעיף 48א(ב2) - חישוב מס מוטב (חישוב ליניארי חדש), תפתח למשתמש האפשרות להזין את הן את שוויו של בית המגורים העיקרי בנחלה, הן את שווי יחידת המגורים המיוחסת לבן ממשיך והן את שווי יחידת ההורים. לגבי השבח המיוחס ליחידות המגורים תופק שומה עצמית בחישוב ליניארי חדש (בתקופת המעבר עד 2 יחידות מגורים בלבד). הנתונים המתיחסים ליחידת המגורים שלגביה לא קיימת זכאות למס מוטב ו/או לפטור ממס יכללו במסגרת שומה בחיוב במס רגיל הכוללת גם את הזכויות לבניה נוספת והמשק החקלאי.
משק חקלאי - חלקה ב'
משק חקלאי - חלקה ב'
חלקה ב' הינה החלקה הסמוכה לחלקה שעליה בנוי בית המגורים.
שטח החלקה עשוי להגיע עד לכ-2-5 דונם והיא משמשת לעיבוד חקלאי ו/או מתקנים ו/או מבני משק המשרתים את המשק החקלאי.
משק חקלאי - חלקה ג'
משק חקלאי - חלקה ג'
חלקה ג' משקפת את חלקו היחסי של החוכר בחטיבת קרקע בלתי מחולקת המוחזקת על ידי האגודה השיתופית ואשר ייעודה לעיבוד משותף של כלל חברי האגודה וכן לשטחים הציבוריים המשמשים את האגודה.
שטח החלקה עשוי להגיע עד לכ-20-25 דונם.
מטבעות ישנים
הנתונים המוזנים במחשבון הינם בשקלים חדשים (ש"ח) בלבד.
ניתן להמיר נתונים הנקובים בלירה הישראלית (ל"י) ובשקלים ישנים לשקלים חדשים.
הלירה הישראלית הוחלפה ביום 24.2.1980 ל-שקל ישן לפי יחס המרה של 10 ל"י ל-1 שקל ישן.
השקל הישן הוחלף ביום 4.9.1985 לשקל חדש לפי יחס המרה של 1000 שקל ישן ל-1 ש"ח.
קביעת שווי דירת המגורים
לפי הוראת ביצוע מס שבח 6/98 יש לקבוע את "שווי דירת המגורים ללא הזכויות לבניה נוספת" בהתאם לכללים המקובלים בשמאות מקרקעין.
בהתאם להוראת הביצוע הנ"ל, קביעת שווי הדירה בעדיפות ראשונה תעשה על פי שיטת ההשוואה. על פי שיטה זו, יקבע השווי בהשוואה לדירות צמודות קרקע ללא זכויות נוספות שנמכרו בסביבה הקרובה. בקביעת השווי יובאו בחשבון ההתאמות הנדרשות כגון: התאמה בגין יום המכירה, שנת הבניה, טיב הבנייה, מיקום, יתרונות וחסרונות אחרים וכו'.
לחילופין, ככל שלא נעשו עסקאות של דירות צמודות קרקע בסביבה הקרובה, שהינן בנות השוואה, ניתן לעשות שימוש בנתוני מכירות של דירות בבתים משותפים, בסביבה הקרובה, לאחר ביצוע התאמות כמפורט לעיל, ולשווי זה יש להוסיף עד 30% עבור פרטיות, בהתאם לשיקול דעתו של עורך השומה.
כאשר שיעור זכויות הבניה הבלתי מנוצלות אינו עולה על 10% משטח דירת המגורים הבנויה או על שווי של 100,000 ש"ח (השווי נקבע באפריל 1988), לפי הנמוך מביניהם, לא יחשבו זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות כמשפיעות על תמורת המכירה לפי סעיף 49ז.
הפיצול האופקי הינו חלק התמורה ששולמה במכירת דירת המגורים הניתן לייחוס לזכויות אחרות הנפרדות מדירת המגורים והחצר המשמשת אותה. על הפיצול האופקי לא ניתן להחיל את ההוראות שנקבעו בסעיף 49ז. לזכאות לפטור נוסף המתייחס לזכויות לבניה נוספת על שטח הדירה הקיימת (פיצול אנכי).
הקריטריונים לבחינה של הפיצול האופקי של הזכויות במקרקעין מדירת המגורים נקבעו בשורה של הלכות (רחל להב, שוורץ, רשגולד, נסל וארליך). ההיקף של שטח החצר שניתן לראות בו כחלק מדירת המגורים נקבע בהתאם למקובל באותו איזור ועשוי להגיע למאות מטרים או עד כדי 1-2 דונם ביישוב עירוני ועד מספר דונמים במושבים והחלק העודף ניתן לייחוס לפיצול האופקי.
שווי חלק התמורה במכירה הניתן לייחוס לפיצול האופקי שיוזן במחשבון לא יובא בחשבון כחלק מהזכויות לבניה נוספת הזכאיות לפטור נוסף לפי סעיף 49ז.
במכירת משק חקלאי הפיצול האופקי משקף את החלקים בנחלה אותם ניתן לייחס למשק החקלאי ואינם חלק מדירת המגורים והחצר המשמשת דירת מגורים זו.
עידוד הגדלת היצע דירות
בתיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין מיום 30.11.15 נקבעה הוראת שעה לעידוד מכירת קרקעות העשויות לשמש להגדלת היצע דירות מגורים;
הוראת השעה נקבעה לתקופה של 3 שנים החל מיום 1.1.2016 ועד ליום 31.12.2018.
הוראת השעה קובעת כי במכירת מקרקעין על ידי יחיד שמתקיימים לגביהם התנאים הקבועים בהוראת השעה, יהיה היחיד חייב במס על השבח הריאלי שעד יום התחילה כהגדרתו בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין (יום 7.11.2001) בשיעור של עד 25% הקבוע בסעיף 48א(ב)(1) לחוק. שיעור כאמור של עד 25% יחול על אף שרכישת הנכס הינו מוקדמת מיום התחילה ולכאורה על פי הוראות סעיף 48א(ב1) המכירה היתה אמורה להתחייב בשיעור מס גבוה יותר שעשוי היה להגיע עד לשיעור של 48%.
הוראת השעה מוחלת על מרכיב הזכות האחרת הכלולה בדירת מגורים שהתמורה המשולמת בעדה מושפעת מקיומן של זכויות לבניה נוספת. לתשומת לב, תחולה של התיקון הינה לגבי זכות במקרקעין שתכנית הבניה שחלה לגביה מתירה בנייה על הקרקע של 8 דירות לפחות המיועדות למגורים או מכירה של חלק מהזכות במקרקעין שתמורתה היא בנייה על יתרת המקרקעין (עסקת קומבינציה).
הוראות תיקון 83 לחוק לא יחולו על מכירה שנעשתה שלא בתמורה בין קרובים, על מכירה שחל לגביה פטור מהמס כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת, לפי חוק מיסוי מקרקעין או לפי פקודת מס הכנסה, או על מכירות של מקרקעין או זכויות באיגוד מקרקעין שבמהותן הינן העברות של מקרקעין למלאי עסקי בעסק ושחלות עליהן הוראות סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.
בהתאם, כאשר שווי דירת המגורים נמוך מסכום התקרה לפי סעיף 49ז. מומלץ לבחון קבלת כפל פטור לפי סעיף 49ז. חלף וויתור על שיעור מס של 25% בהתאם להוראות תיקון 83 לחוק מסמ"ק.
הכנסה חייבת מיגיעה אישית
הכנסה חייבת מיגיעה אישית
ככל שמדובר בשכיר או בגימלאי יש לתת ביטוי לכלל ההכנסות הנובעות מיגיעה אישית והחייבות בשיעורי מס מדורגים ובכלל זה הכנסה ממשכורת בהתאם לטופס 106 ו/או הכנסה מקצבה ככל שמדובר בגימלאי/ית בהתאם לטופס 106 (מאחר וחלק מהקצבה פטור ממס יש לתת ביטוי רק לחלק הקצבה החייב במס).
ככל שמדובר בעצמאי/ת, יש לתת ביטוי להכנסה חייבת מעסק בהתאם לדין חשבון על ההכנסות כפי שדווח לפקיד השומה.
ככל שמדובר במוכר שיש לו הכנסות ממספר מקורות, יש לתת ביטוי לכלל הכנסותיו הן ממשכורת והן מעסק.
לגבי שנת המס בה נמכרים המקרקעין וכן לגבי שנת מס שטרם הגיע המועד להגשת הדין וחשבון על ההכנסות לפקיד השומה, מומלץ לתת ביטוי להכנסה החייבת בהתאם למידע הקיים בידי המוכר על היקף ההכנסה החייבת או בהתאם להיקף ההכנסות בשנה שקדמה ככל שאין שינוי משמעותי בשנת המכירה.
רווח הון / שבח ריאלי
הכנסה מרווח הון ושבח ריאלי
ככל שמדובר במוכר שגילו מ-60 ומעלה בכל אחת משנות המס שבפריסה, בעמודה זו יש לתת ביטוי לרווח הון ו/או שבח מקרקעין ריאלי שהיה למוכר בכל אחת ללא אבחנה בין רווח הון / שבח ריאלי לסוגיו.
ככל שמדובר במוכר שגילו מתחת ל-60 בכל אחת משנות המס שבפריסה, יש לתת ביטוי לאותו חלק ברווח הון ו/או בשבח הריאלי החייב בשיעורי מס מדורגים שאינם נמוכים משיעור המס התחלתי הקבוע בסעיף 121 לפקודה (31%).
לתשומות לב, בתיקון 132 לפקודת מס הכנסה בתוקף משנת 2003 שיעור המס על רווח הון הופחת לשיעור שלא יעלה על 20% ובתיקון 187 לפקודת מס הכנסה הועלה שיעור זה לשיעור שלא יעלה על 25%. הכנסה מרווח הון החייב בשיעורים האמורים לא תקבל ביטוי לצורך חישוב פריסה של שבח המקרקעין, ככל שמדובר בשנת מס בה גילו של המוכר הינו מתחת לגיל 60.
בעמודה זו אין לכלול את שבח המקרקעין נשוא החישוב.
בתיקון
הכנסות אחרות בשיעורי מס שאינם סופיים
הכנסות אחרות
בעמודה זו יש לתת ביטוי ליתר הכנסותיו של המוכר החייבות במס בשיעורי מס מדורגים וזאת בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה הדנות בחישוב נפרד אצל בני זוג כדלהלן:
1) הוראות סעיף 66(א)(2) לפקודת מס הכנסה הקובע כי לעניין חישוב המס, תיווסף ההכנסה החייבת שאינה מיגיעה אישית של בני הזוג להכנסה החייבת של בן-הזוג שהכנסתו החייבת מיגיעה אישת הינה גבוהה יותר. ככל שלא היתה לבני הזוג הכנסה מיגיעה אישית כי אזי ההכנסה שאינה מיגיעה אישית תיוחס להכנסתו של בן הזוג הרשום.
2) הוראות סעיף 66(ב) לפקודת מס הכנסה הקובע כי בן זוג שהיתה לו הכנסה מרכוש שהיה בבעלותו שנה לפני נישואיו או מרכוש שקיבל בירושה בתקופת נישואיו, רשאי לתבוע שיעשה חישוב נפרד של המס על הכנסתו האמורה.
הנחה ליישובי ספר
הסבר פריסה - הנחה ליישוב ספר
שווי הרכישה
"שווי הרכישה" נקוב בל"י / שקל ישן / דולר ארה"ב
כאשר שווי הרכישה נקוב בל"י / שקל ישן / דולר ארה"ב ניתן להמיר את שווי הרכישה לשקלים חדשים (ש"ח).
ההמרה לש"ח ניתנת לביצוע באמצעות שימוש במחשבון "המרת מטבעות" הנמצא בחלק הימני של המסך בחלק התחתון של הלשוניות שבאמצעותן ניתן לעבור למסכי המחשבון השונים.
"החלק הנמכר" קטן מ-1/1
כאשר נעשה שימוש במערכת לחישוב חלק יחסי במכירה תוך שינוי הערך של "החלק הנמכר" ליחס הקטן מ-1/1, לא נדרש להזין ידנית את חלקו של המוכר ב"שווי הרכישה" והוא מחושב באופן אוטומטי על ידי המערכת.
לדוגמא ככל ש"החלק הנמכר" הינו מחצית (1/2) ו"שווי הרכישה" הכולל הינו 100,000 ש"ח, לא נדרש להזין את הסך 50,000 ש"ח כ"שווי הרכישה". המערכת מחשבת באופן אוטומטי את החלק היחסי של "שווי הרכישה", הניכויים וההשבחות.
שווי הרכישה בידי נותן המתנה
בסעיף 29 לחוק, נקבעו ההוראות לגבי "שווי רכישה" של זכות במקרקעין שנתקבלה ללא תמורה, המותנות באופן הדיווח על המתנה למנהל מסמ"ק.
ככלל "שווי הרכישה" בהעברה של זכות במקרקעין ללא תמורה הנו שוויה של הזכות ביום קבלתה. ככל שההעברה ללא תמורה דווחה בפטור ממס לפי סעיף 49ב(1) לחוק כנוסחו ערב תיקון 76 (פטור לדירה מזכה אחת ל-4 שנים) או לפי סעיף 49ב(2) לחוק כנוסחו כיום (דירה יחידה) או סעיף 49ב(2) לחוק כנוסחו ערב תיקון 76 (פטור דירה יחידה אחת ל-18 חודש), כי אזי "שווי הרכישה" הנו שוויה של הזכות ביום קבלתה.
ככל שהמכירה בהעברה ללא תמורה דווחה בפטור ממס לפי סעיף 62 לחוק (מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו - בהתאם להגדרת "קרוב" בסעיף 1 לחוק והחל ממועד תחולת תיקון 76, "קרוב" כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרת "קרוב" וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה), כי אזי "שווי הרכישה" הנו השווי שהיה נקבע אילו נמכרה הזכות על ידי מי שממנו נתקבלה (מקבל הזכות נכנס לנעלי המעביר).
שווי הרכישה בידי המוריש
בסעיף 26 לחוק, נקבעו ההוראות לגבי "שווי רכישה" של זכות במקרקעין שנתקבלה בדרך של הורשה או בדרך ויתור של אחר על זכותו לרשת אותה.
"שווי הרכישה" במקרה של הורשה נקבע בהתאם למועד הפטירה של המוריש כאשר המועד הקובע הינו 1 באפריל 1981 ויש להבחין בין הורשה לפני מועד זה לבין ההורשה לאחריו.
1. ככל שהמוריש נפטר המוריש לפני 1 באפריל 1981, כי אזי "שווי הרכישה" יהיה שוויה של הזכות ביום פטירת המוריש, ואם נקבע שוויה לצורך מס עזבון כי אזי "שווי הרכישה" יהיה בהתאם לשומת מס עיזבון (יצויין כי מאחר וקיים קושי לאיתור שומות מס עיזבון במסמ"ק האלטרנטיבה הינה קבלת הערכת שמאי ליום פטירת המוריש).
2. ככל שהמוריש נפטר המוריש לאחר 1 באפריל 1981, כי אזי "שווי הרכישה" יהיה שוויה של הזכות השווי שהיה נקבע לפי חוק זה אילו נמכרה בידי המוריש (המוכר נכנס לנעלי המוריש לעניין שווי הרכישה).
שווי ביום פטירת המוריש
בסעיף 26 לחוק, נקבעו ההוראות לגבי "שווי רכישה" של זכות במקרקעין שנתקבלה בדרך של הורשה או בדרך ויתור של אחר על זכותו לרשת אותה.
"שווי הרכישה" במקרה של הורשה נקבע בהתאם למועד הפטירה של המוריש כאשר המועד הקובע הינו 1 באפריל 1981 ויש להבחין בין הורשה לפני מועד זה לבין ההורשה לאחריו.
1. ככל שהמוריש נפטר המוריש לפני 1 באפריל 1981, כי אזי "שווי הרכישה" יהיה שוויה של הזכות ביום פטירת המוריש, ואם נקבע שוויה לצורך מס עזבון כי אזי "שווי הרכישה" יהיה בהתאם לשומת מס עיזבון (יצויין כי מאחר וקיים קושי לאיתור שומות מס עיזבון במסמ"ק האלטרנטיבה הינה קבלת הערכת שמאי ליום פטירת המוריש).
2. ככל שהמוריש נפטר המוריש לאחר 1 באפריל 1981, כי אזי "שווי הרכישה" יהיה שוויה של הזכות השווי שהיה נקבע לפי חוק זה אילו נמכרה בידי המוריש (המוכר נכנס לנעלי המוריש לעניין שווי הרכישה).
יום הרכישה בידי נותן המתנה
בסעיף 37 (1)(א) לחוק, נקבעו ההוראות לגבי "יום הרכישה" של זכות במקרקעין שנתקבלה בדרך של העברה ללא תמורה (מתנה).
"יום הרכישה" במקרה של העברה ללא תמורה (מתנה) יהיה היום שהיה נקבע כיום הרכישה לצורך קביעת השבח והמס אילו מכר את הזכות נותן המתנה (המוכר, מקבל המתנה נכנס לנעליו של נותן המתנה).
יום הרכישה בידי המוריש
בסעיף 37 (ו) ו-(ז) לחוק, נקבעו ההוראות לגבי "יום הרכישה" של זכות במקרקעין שנתקבלה בדרך של הורשה או בדרך ויתור של אחר על זכותו לרשת אותה.
"יום הרכישה" במקרה של הורשה נקבע בהתאם למועד הפטירה של המוריש כאשר המועד הקובע הינו 1 באפריל 1981 ויש להבחין בין הורשה לפני מועד זה לבין ההורשה לאחריו.
1. ככל שהמוריש נפטר המוריש לפני 1 באפריל 1981, כי אזי "יום הרכישה" יהיה יום פטירת המוריש,
2. ככל שהמוריש נפטר לאחר 1 באפריל 1981, כי אזי "יום הרכישה" יהיה היום שהיה נקבע לפי חוק זה אילו מכר אותה המוריש (היום בו נרכשה הזכות במקרקעין על ידי המוריש - המוכר נכנס לנעלי המוריש לעניין יום הרכישה).
נקודות זיכוי בגין תושב/ת
נקודות זיכוי - תושב/ת
בחישוב המס של יחיד/ה שהיה/שהיתה תושב/ת ישראל בשנת המס יובאו בחשבון 2 נקודות זיכוי בהתאם להוראות סעיף 34 לפקודת מס הכנסה, וכמו כן 1/4 נקודת זיכוי כזיכוי נסיעה לפי הוראות סעיף 36 לפקודה.
סה"כ הזכאות הינה 2.25 נקודות זיכוי לתושב/ת ישראל.
נקודות זיכוי בגין אשה
נקודות זיכוי - אשה
בחישוב המס של אשה תובא בחשבון 1/2 נקודת זיכוי לפי הוראות סעיף 36א. לפקודת מס הכנסה.
זכאות כאמור מוקנית לכל אשה בין שהיא תושבת ישראל ובין אם לאו.
נקודות זיכוי בגין בן/בת זוג
נקודות זיכוי בעד בן/בת זוג
בחישוב המס של יחיד/ה תושב/ת ישראל שהוא/היא או בן/בת זוגו/ה הגיעו לגיל פרישה, או שהוא/היא ובן זוגו/ה עיוור/ת או נכה כמשמעותם בסעיף 9(5)(א) לפקודה, תובא בחשבון נקודת זיכוי אחת.
זיכוי כאמור מוקנה ל"בן הזוג הרשום" עבור בן/בת זוגו/ה כאשר נעשה חישוב מס מאוחד.
זיכוי כאמור הינו בהתאם להוראות סעיף 37 לפקודת מס הכנסה.
נקודות זיכוי בעד בן-זוג עובד
זיכוי נוסף בעד בן זוג שיש לו הכנסה מיגיעה אישית, כאשר נערך "חישוב מאוחד" של המס בהתאם להוראות סעיף 38 לפקודת מס הכנסה שלפיו קיימת זכאות ל-1.5 נקודות זיכוי נוספות על נקודת הזיכוי לפי סעיף 37 ,אם אין ילדים המזכים ב"נקודת קצבה" מהמוסד לביטוח לאומי, או 1.75 נקודות זיכוי נוספות אם יש ילדים המזכים ב"נקודות קצבה" כאלה.
כמו כן זכאות ל-1/4 נקודת זיכוי נסיעה לפי הוראות סעיף 36 לפקודה.
ואולם, אם הכנסת בן הזוג אינה מגיעה לסכום שהוא פי חמישה מסכום נקודות הזיכוי האמורות, לא תיכלל הכנסתו בחישוב ההכנסה החייבת של "בן הזוג הרשום" ולא יותרו נקודות הזיכוי הללו.
נקודות זיכוי בגין בן/בת זוג עוזר/ת
נקודות זיכוי - בן/בת זוג עוזר/ת
סעיף 39 לפקודת מס הכנסה מקנה זיכוי נוסף בעד בן/בת הזוג שעוזר/ת בהשגת הכנסתו/ה מעסק או ממשלח יד.
הזכאות הינה ל-1.5 נקודות זיכוי, נוסף על נקודת הזיכוי לפי סעיף 37 ,אם אין ילדים המזכים ב"נקודת קצבה" מהמוסד לביטוח לאומי, או 1.75 נקודות זיכוי אם יש ילדים. אולם למי שזכאי גם לפי סעיף זה וגם לפי סעיף 38 ,יותר הזיכוי רק לפי אחד מסעיפים אלה, לפי בחירתו.
נקודות זיכוי בגין מזונות
נקודות זיכוי לגרוש המשלם מזונות- כלכלת ילדים
סעיף 40א. לפקודת מס הכנסה קובע כי גרוש שהתחתן בשנית והמשלם מזונות לבן/בת זוגו לשעבר זכאי לנקודת זיכוי נוספת.
נקודות זיכוי להורים החיים בנפרד בגין כלכלת ילדים
סעיף 40(ב)(2) לפקודת מס הכנסה קובע הוראות לגבי זכאות הורים החיים בנפרד לנקודות זיכוי כדלהלן:
א. בן הזוג שהילדים נמצאים בחזקתו זכאי לנקודה אחת נוספת בשל העובדה שהוא חי בנפרד;
ב. ככל שכלכלת הילדים מחולקת בן שני ההורים, גם ההורה שהילדים אינם בחזקתו זכאי לנקודת זיכוי אחת.
נקודות זיכוי בגין נקודות זיכוי בעד ילדים
נקודות זיכוי בעד ילדים - אשה
סעיף 66(ג)(4)לפקודת מס הכנסה מקנה זכאות לנקודת זיכוי לאשה כנגד הכנסתה מיגיעה אישית, בחישוב נפרד, בעד ילדיה כדלהלן:
א. 1/2 נקודת זיכוי בעד כל אחד מילדיה בשנת לידתו ובשנת בגרותו (בשנה בה הגיע לגיל 18).
ב. 2 נקודות זיכוי בשל כל ילד שמלאו לו שנה ועד שמלאו לו 5 שנים בשנת המס.
ג. נקודת זיכוי אחת בשל כל ילד החל בשנה שבה מלאו לו 6 שנים ועד לשנת המס שבה מלאו לו 17 שנים.
חוק לתיקון הגדלת נקודות זיכוי להורים במס הכנסה והגדלת מענק עבודה (הוראת שעה), התשפ"ב-2022 תיקן, לתקופה של שנת המס 2022, את סעיפים 40 ו-66 לפקודת מס הכנסה, וקבע כי בשנת המס האמורה, תתווסף לנקודות הזיכוי ממס הניתנות להורים, נקודת זיכוי אחת לכל הורה, בעד כל ילד שמלאו לו שש שנים לפחות אך טרם מלאו לו שלוש עשרה שנים בשנת המס 2022.
הוראת השעה הינה בתוקף עד ליום 31.5.2023 וככל שתקציב המדינה יאושר עד ליום 31.5.2023 יוארך תוקפה של הוראת השעה עד לתום שנת המס 2023.
נקודות זיכוי בעד ילדים - גבר
סעיף 66(ג)(5) לפקודת מס הכנסה מקנה זכאות לנקודות זיכוי לגבר כנגד הכנסתו מיגיעה אישית, בחישוב נפרד, בעד כל אחד מילדיו שהם פעוטות, כדלהלן:
א. נקודת זיכוי בשנה שבה נולד הפעוט ובשנה שבה מלאו לו 3 שנים.
ב. שתי נקודות זיכוי בשנה שבה מלאו לו שנה ובשנה שבה מלאו לו שנתיים
"פעוט" כהגדרתו בסעיף 40(ב)(3) לפקודה - ילד שטרם מלאו לו שש שנים בשנת המס.
חוק לתיקון הגדלת נקודות זיכוי להורים במס הכנסה והגדלת מענק עבודה (הוראת שעה), התשפ"ב-2022 תיקן, לתקופה של שנת המס 2022, את סעיפים 40 ו-66 לפקודת מס הכנסה, וקבע כי בשנת המס האמורה, תתווסף לנקודות הזיכוי ממס הניתנות להורים, נקודת זיכוי אחת לכל הורה, בעד כל ילד שמלאו לו שש שנים לפחות אך טרם מלאו לו שלוש עשרה שנים בשנת המס 2022.
הוראת השעה הינה בתוקף עד ליום 31.5.2023 וככל שתקציב המדינה יאושר עד ליום 31.5.2023 יוארך תוקפה של הוראת השעה עד לתום שנת המס 2023.
נקודות זיכוי בגין השתתפות בכלכלת ילדים
נקודות זיכוי להורים החיים בנפרד בגין כלכלת ילדים
סעיף 40(ב)(2) לפקודת מס הכנסה קובע הוראות לגבי זכאות הורים החיים בנפרד לנקודות זיכוי כדלהלן:
א. בן הזוג שהילדים נמצאים בחזקתו זכאי לנקודה אחת נוספת בשל העובדה שהוא חי בנפרד;
ב. ככל שכלכלת הילדים מחולקת בן שני ההורים, גם ההורה שהילדים אינם בחזקתו זכאי לנקודת זיכוי אחת.
נקודות זיכוי בגין משפחה חד הורית
נקודות זיכוי - משפחה חד הורית
סעיף 40(ב) לפקודת מס הכנסה קובע את ההוראות לגבי זכאות לנקודות זיכוי להורה במשפחה חד-הורית.
במשפחה חד הורית יקבל ההורה עבור ילדים שנמצאים "בחזקתו" נקודות זיכוי כדלהלן:
א. 1/2 נקודת זיכוי בשל כל ילד שנולד או ילד שמלאו לו 18 שנים בשנת המס;
ב. 2 נקודות זיכוי בשל כל ילד החל בשנת המס שלאחר שנת לידתו ועד לשנת המס שבה מלאו לו 5 שנים;
ג. נקודות זיכוי אחת בשל כל ילד החל בשנה שבה מלאו לו 6 שנים ועד לשנת המס שבה מלאו לו 17 שנים.
חוק לתיקון הגדלת נקודות זיכוי להורים במס הכנסה והגדלת מענק עבודה (הוראת שעה), התשפ"ב-2022 תיקן, לתקופה של שנת המס 2022, את סעיפים 40 ו-66 לפקודת מס הכנסה, וקבע כי בשנת המס האמורה, תתווסף לנקודות הזיכוי ממס הניתנות להורים, נקודת זיכוי אחת לכל הורה, בעד כל ילד שמלאו לו שש שנים לפחות אך טרם מלאו לו שלוש עשרה שנים בשנת 2022.
הוראת השעה הינה בתוקף עד ליום 31.5.2023 וככל שתקציב המדינה יאושר עד ליום 31.5.2023 יוארך תוקפה של הוראת השעה עד לתום שנת המס 2023.
נקודות זיכוי בגין ילדים נטולי יכולת
נקודות זיכוי - ילדים נטולי יכולת
מי שהיה לו או לבן זוגו בשנת המס ילד משותק, עיוור או מפגר, או ילד שסובל מלקות למידה חמורה של קשב וריכוז, או ילד שסובל ממחלה קשה, שגרמה לו לפיגור התפתחותי לעומת בני גילו, זכאי לשתי נקודות זיכוי בעד כל ילד.
יש לבחור לגבי כל ילד בין זיכוי זה לבין זיכוי בעד הוצאות החזקת קרוב במוסד מיוחד לפי הוראות סעיף 44 לפקודה המתואר להלן.
סעיף 44 לפקודת מס הכנסה
בחישוב הכנסתו החייבת של יחיד תושב ישראל שהוא או בן זוגו שילם בשנת המס בעד הוצאות החזקה במוסד מיוחד של ילד, בן זוג, או הורה משותקים לחלוטין, מרותקים למיטה בתמידות, עיוורים או בלתי שפויים בדעתם, וכן בעד ילד מפגר, יותר זיכוי ממס בשיעור של 35% מהסכומים שהוצאו העולים על 12.5% מהכנסתו החייבת. תנאי לקבלת הזיכוי הוא, שהכנסתו החייבת של הנתמך לא תעלה על 169,000 ש"ח ואם יש לו בן זוג לא תעלה הכנסת שניהם על סך 270,000 ש"ח.
נקודות זיכוי בגין עולה חדש/ה / תושב/ת חוזר/ת
נקודות זיכוי ל"עולה חדש" / "תושב חוזר"
סעיף 35 לפקודת מס הכנסה קובע את ההוראות בדבר נקודות זיכוי נוספות המגיעות ל"עולה חדש" או "תושב חוזר"
הזכאות הינה כדלהלן:
א. 1/4 נקודת זיכוי שנתית, לחודש במשך 18 החודשים הראשונים (3 נקודות זיכוי ל-12 חודשים);
ב. 1/6 נקודת זיכוי לחודש במשך 12 חודשים נוספים (2 נקודות זיכוי ל-12חודשים);
ג. 1/2 נקודת זיכוי לחודש במשך 12 חודשים נוספים.
במניין החודשים לא תובא בחשבון תקופת שירות חובה או לימודים וכן תקופת היעדרות מהארץ העולה על 6 חודשים ואינה עולה על 3 שנים.
נקודות זיכוי אלה מותרות גם לגבי הכנסתו של בן זוג נשוי שהוא עולה חדש, בחישוב מאוחד של המס בשומה של "בן הזוג הרשום". אולם אם הכנסתו אינה עולה על סכום שהוא פי חמישה מסכום נקודות זיכוי אלה, ומסכום נקודות הזיכוי לפי סעיף 38 לפקודה (ראו להלן בהסבר בן/בת זוג), לא תיכלל הכנסתו בחישוב המס של "בן הזוג הרשום", ולא תובאנה בחשבון נקודות הזיכוי הנוספות כ"עולה חדש" ולפי סעיף 38 לפקודה.
נקודות זיכוי בגין חייל/ת משוחרר/ת
נקודות זיכוי לחייל/ת משוחרר/ת
בחישוב המס על הכנסה מיגיעה אישית של חייל/ת משוחרר/ת תובא בחשבון חלק מנקודת זיכוי במשך 36 החודשים הראשונים שלאחר החודש בו סיימ/ה החייל/ת את "השירות הסדיר".
"שירות סדיר" ייחשב — שירות בצה"ל, משמר הגבול, משטרה ושירות לאומי.
היקף הזכאות מותנה בתקופת השירות כדלהלן:
1. חייל ששירת לפחות 23 חודש וחיילת 22 חודשים - 1/6 נקודת זיכוי שנתית לחודש.
2. חייל ששירת פחות מ-23 חודשים וחיילת פחות מ-22 חודשים - 1/12 נקודת זיכוי שנתית לחודש.
הזכאות כאמור לעיל הינה בהתאם להוראות סעיף 39א. לפקודת מס הכנסה.
נקודות זיכוי בגין סיום לימודים לתואר אקדמי / לימודי מקצוע
נקודות זיכוי למסיימי לימודים לתואר / לימודי מקצוע
סעיף 40ג. ו-40ד. לפקודת מס הכנסה מקנים זכאות לנקודות זיכוי למסיימי לימודים בשנת 2005 ואילך לתואר ראשון, לתואר שני, לתואר שלישי ברפואה, לתואר דוקטור במסלול ישיר או ללימודי הוראה/מקצוע.
הזכאות הינה החל בשנה שלאחר סיום הלימודים לחצי נקודת זיכוי למשך תקופה המצוינת בסעיף. ואולם מסיימי לימודים לתואר ראשון בשנת 2007 ואילך זכאים לנקודת זיכוי אחת נוספת במקום חצי נקודת זיכוי.
למסיימי לימודים לתואר ראשון, הזכאות הינה למספר שנים כמספר שנות הלימוד אך לא יותר מ-3 שנים.
למסיימי לימודים לתואר שני, הזכאות הינה למספר שנים כמספר שנות הלימוד אך לא יותר משנתיים.
למסיימי לימודי מקצוע, הזכאות הינה למספר שנים כמספר שנות הלימוד אך לא יותר מ-3 שנים.
מי שסיים לימודיו בשנת 2014 ואילך יהיה זכאי להטבות המפורטות לעיל למשך שנה מס אחת בלבד. מימוש ההטבה בשנה שלאחר סיום הלימודים או בשנת המס שלאחריה לפי בחירת מסיים הלימודים.
מחיקת רכישה
בחרת למחוק את רכישה , אך ישנם ניכויים ותוספות המשויכים לרכישה זו. מה ברצונך לעשות איתם?
בהתאם להודעת רשות המיסים, החל מיום 1.9.2022 חובה לצרף להצהרה חייבת במס שבח המוגשת למנהל מסמ"ק באמצעות מערכת המייצגים, את השומה העצמית בטופס דווח מקוון ומיום זה לא תתקבל על ידי מנהל מסמ"ק שומה עצמית המוגשת שלא בהתאם להודעה.
אישור רשות המיסים ניתן לאחר שקבצי שומות עצמיות שהופקו בטופס דווח מקוון נבדקו על ידי הגורם המקצועי ברשות המיסים נמצאו תקינים, וקבצים כאמור המועלים במסגרת הצהרה המוגשת במערכת המייצגים נקלטים בהצלחה.
לחץ על הכפתור מטה על מנת לייצר את טופס הדווח המקוון, במתכונת הנדרשת על ידי רשות המיסים. ככל שמדובר במספר שומות המופקות בחישוב אחד (רכישה בחלקים, זכויות לבניה נוספת וכו'), המערכת מפיקה את כל השומות במספר טפסי דווח מקוון נפרדים.
לתשומת לב:
מומלץ לוודא תקינות הנתונים המוזנים במחשבון (שם המוכר / כתובת / מס' ת.ז. / גוש/חלקה וכו') על מנת להבטיח קליטת טופס הדווח המקוון במערכת המייצגים.
ככל שמדובר במספר שומות המופקות בחישוב אחד כאמור לעיל, חשוב להקפיד על העלאה במערכת המייצגים של כל טפסי הדווח המקוון המופקים, במתכונת בה הופקו, וזאת, על מנת למנוע תקלה בקליטתם.
הנהלת האתר מבקשת את אישור המשתמש על קריאת תקנון האתר ומתן הסכמתו לאמור בו וממליצה למשתמש להירשם באתר לצורך שמירה וטעינה מחדש של השומות המחושבות ועל מנת לאפשר מתן תמיכה.
