שומה עצמית - חישוב מס שבח

בהנהלת אבי עומר, עורך דין, רואה חשבון
077–5516578 | צור קשר

סיפורי הצלחה

שימוש בהוראות חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 12), התשמ"ב – 1982

הוראות תיקון 12 לחוק מיסוי מקרקעין שפורסמו בשנת 1982 קובעות בין היתר כי במכירת זכות במקרקעין בני-פחת שנרכשו לפני 1.4.73 יחושב השבח בהתאם לחוק העיקרי לפני תיקונו בחוק זה.
בסעיף 47 לחוק העיקרי לפני תיקונו הגדרת "פחת מתואם" הייתה "סך כל הפחת כפול במדד ביום המכירה ומחולק במדד שהוא אמצע התקופה אשר בה נצבר הפחת".
משמעות ההוראה בתיקון 12 לחוק - תאום הפחת מאמצע התקופה אשר בה נצבר הפחת במקום התאום מיום הרכישה. המשמעות – הרסנית למנהל מיסוי מקרקעין שכן בדרך זו ניתן להחליף שבח ריאלי החייב במס בשיעורים הרגילים לעודף אינפלציוני החייב במס בשיעור של 10% עד ליום 31.12.93 וממועד זה העודף האינפלציוני פטור ממס לחלוטין.
בשנות ה-90 טופלו על ידינו כ-100 עסקאות בהן נרכשו מתושבי חוץ כ-2,000 דונם פרדסים באזורים שונים בארץ בעסקאות שמרביתן היו עסקאות נטו בהן המס שולם על ידי הרוכשים. הפרדסים נרכשו על ידי יהודים תושבי חוץ בשנות ה-50 כפי הנראה כחלק מהמפעל הציוני.
השומות בעסקאות הראשונות שהוצאו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין כללו מרכיב שבח ריאלי גבוה ובהתאם חבות גבוהה במס שבח.
החבות הגבוהה במס שבח נבעה מהעובדה שפרדס הינו נכס בר-פחת, כך שלמעשה במועד המכירה 2/3 מעלות הפרדסים הופחתה ונותרה רק כ-1/3 מעלות הפרדסים כבסיס לחישוב השבח.
בהתאם להוראות קובץ הפרשנות לחוק מיסוי מקרקעין, הפחת על מטעי הדרים הינו 15% והמשמעות, הפחתת הפרדס על פני 6.5 שנים. אמצע תקופת ההפחתה בהתאם להוראות תיקון 12 לחוק הינה 3.25 שנים ממועד הרכישה. התאמת הפחת ממועד מאוחר יותר ב-3.25 שנים מיום הרכישה תורמת אומנם להקטנת השבח הריאלי אולם ההשפעה אינה כה משמעותית.
בבדיקה שנעשתה על ידינו לכל התיקונים לתקנות הפחת-1941, נמצאו כי שיעור הפחת על פרדסים עד שנות ה-70 היה נמוך משמעותית והגיע לשיעור של כ-3% בשנה. המשמעות, המועד לתאום הפחת הינו מועד המאוחר בכ-15 שנים מיום הרכישה.
כתוצאה מתאום הפחת לפי שיעורי הפחת הנמוכים שהיו עד לתחילת שנות ה-70 כפי שנמצא על ידינו, עלה בידינו להחליף את מרבית השבח הריאלי בעודף אינפלציוני וכתוצאה מכך להפחית משמעותית את החבות במס.
השימוש בהוראות תיקון 12 לחוק יפה לכל נכס בר פחת בין אם המדובר במשרד, אולם מסחרי, מבנה המשמש בעסק, מטעים וכו'.

סיווג ההכנסה ממכירת המקרקעין כהכנסה מעסק וקבלת אישור לפי סעיף 50 מפקיד השומה - ההכנסה ממכירת המקרקעין קוזזה כנגד הפסדים מועברים בחברה ללא תשלום מס

נתבקשנו לסייע בהכנת שומה עצמית למיסוי מקרקעין במכירת מקרקעין, בחברה שהנפיקה אגרת חוב הנסחרות בבורסה ושאינה מיוצגת על ידינו, כאשר הרווח ממכירת המקרקעין עלה על 10 מיליוני ש"ח והחבות במס הוערכה בכ-2.5 מיליון ש"ח.
בבדיקה ראשונית, ביקשנו להציג בפנינו את הדוחות הכספיים של החברה. לאחר שהגענו למסקנה כי לחברה הפסדים עסקיים מועברים בהיקף כספי גבוה וכי מכירת המקרקעין עשויה להיות מסווגת כמכירת מלאי עסקי, הצענו כי נפנה לפקיד השומה לקבלת אישור לפי סעיף 50 בשלב ראשון ובשלב שני נבקש לקזז את ההפסדים העסקיים של החברה כנגד הרווח ממכירת המקרקעין.
לאחר מספר חודשים של התנהלות מול פקיד השומה, הוכר הרווח ממכירת המקרקעין כהכנסה עסקית שקוזזה כנגד ההפסדים המועברים של החברה.
התוצאה – בגין מכירת המקרקעין החברה לא שילמה מאומה לפקיד השומה / מנהל מיסוי מקרקעין.

פריסה של שבח המקרקעין

סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") קובע את הזכאות לפריסת שבח מקרקעין. ובלשון הסעיף "המוכר רשאי לבקש כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס..... והמסתיימת בשנה שבה נבע השבח".
פריסת השבח מאפשרת למוכר שלו הכנסות נמוכות להתחייב במס בשיעורים מופחתים לפי מדרגות המס הנמוכות עד ארבע פעמים במקום פעם אחת בחישוב רגיל.
ההיגיון העומד מאחורי ההוראה המאפשרת את פריסת שבח המקרקעין הינה העובדה שהשבח נצמח על פני כל השנים בהן הוחזק נכס המקרקעין על ידי המוכר ובהתאם המחוקק מאפשר למוכר פריסה עד ל-4 שנות מס.
סעיף 48א(ה) לחוק קובע כי הזכאות לפריסת שבח המקרקעין מותנית בהגשת דוחות לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה לפקיד השומה, ועל המוכר להציג בפני מנהל מיסוי מקרקעין אסמכתאות על הגשת הדוחות הנדרשים.
הפריסה המבוצעת על ידי מנהל מיסוי מקרקעין אינה כוללת את שנת המכירה וכתוצאה מכך המוכר, בשלב ראשון, משלם למנהל מיסוי מקרקעין מס הגבוה מהמס שהוא חייב בו.
בפריסה המבוצעת על ידינו נערך חישוב מדויק של המס שהמוכר חייב בו תוך הבאה בחשבון של כל הכנסותיו של המוכר ממקורות אחרים, של הפסדי הון של המוכר הניתנים לקיזוז כנגד שבח המקרקעין ושל נקודות הזיכוי להן זכאי המוכר.
השרות הניתן על ידינו למוכר הזכאי לפריסת שבח המקרקעין כולל גם את הטיפול מול פקיד השומה ובכלל זה הגשת דוחות שנתיים לשנים שקדמו לשנת המכירה וכמו כן דוח לשנת המס בה נמכרו המקרקעין עד להשבה של מלוא סכום המס ששולם ביתר למנהל מיסוי מקרקעין והמגיע למוכר.

 

פריסה של שבח המקרקעין לתושב חוץ

 

סעיף 48(ה) לחוק מגביל את פריסת השבח למוכר שהינו תושב ישראל. הגבלת הפריסה לתושבי ישראל בלבד נוגדת את האמנות למניעת מיסוי כפל הגוברות על כל הוראה המפלה בין תושב ישראל לתושב חוץ.
בעסקת נטו בה נרכשו מקרקעין ממספר תושבי חוץ שירשו את הנכס, נדרשו תושבי החוץ על ידי מנהל מיסוי מקרקעין לשלם בגין המכירה סכום העולה 700,000 ש"ח.
תוצאות השרות שניתן על ידינו למוכרים תושבי החוץ ושכלל הגשת דוחות שנתיים למוכרים ובקשה לפריסת שבח המקרקעין, הביא להפחתת החבות הכוללת במס מכ-700,000 ש"ח לכ-50,000 ש"ח בלבד.

פריסה של שבח מקרקעין לנכה בעל 100% נכות

בשרות שניתן לנכה 100% שפנה לקבלת שרות, נמצא כי המוכר זכאי לפריסת שבח מקרקעין ל-4 שנות מס.
בבדיקה שנעשתה מול המוכר נמצא כי המוכר הגיש באמצעות רואה חשבון את הדוחות האישיים לשנות המס שקדמו לשנת המכירה המהווים תנאי לביצוע חישוב בפריסה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.
בבדיקת הדוחות השנתיים של המוכר, נמצא כי למוכר היו הפסדים מניירות ערך שקוזזו על ידי רואה החשבון כנגד הכנסות מניירות ערך, אף כי המוכר היה זכאי לפטור ממס על הכנסות מניירות ערך לפי סעיף 9(5)(ב) לפקודת מס הכנסה (נכון לשנת 2011 סכום הפטור השנתי מגיע לכ-70,000 ש"ח). הדוחות השנתיים לשנות המס שקדמו לשנת המכירה תוקנו על ידינו וחלף קיזוז הכנסות מניירות ערך כנגד הפסדים מניירות ערך, ביקשנו לממש את זכותו של הנכה לפטור ממס על הכנסה מניירות ערך בגבולות הסכום שנקבע בסעיף 9(5)(ב).
כתוצאה מתיקון הדוחות השנתיים (בשנות המס שטרם התיישנו) עלה בידינו לגרור את ההפסדים מניירות ערך בשנות המס שקדמו לשנת המכירה עד לשנת המכירה.
בשומה העצמית שהוגשה על ידינו למנהל מיסוי מקרקעין נתבע קיזוז ההפסד המועבר מניירות ערך כנגד שבח המקרקעין והכל בטפול משולב מול פקיד השומה.
כתוצאה מהשרות שניתן, לא די בכך שהנכה לא שילם מס למנהל מיסוי מקרקעין בגין המכירה עקב קיזוז ההפסדים מניירות ערך, המוכר אף קיבל החזרי מס מפקיד השומה בגין הדוחות השנתיים שהוגשו כאמור על ידי רואה חשבון מטעמו ותוקנו על ידינו.