שומה עצמית - חישוב מס שבח

בהנהלת אבי עומר, עורך דין, רואה חשבון
077–5516578 | info@shuma–atzmit.co.il

סיוע בהכנת שומה עצמית למס שבח

ה"אני מאמין" שלנו:"לשלם רק את המס שחייבים בו"

צוות "שומה עצמית" עומד לרשות מוכרי מקרקעין ובאי כוחם, עורכי הדין המייצגים, לסיוע בתכנון וחישוב החבות במס טרם קשירת העסקה, הכנת שומה עצמית להגשה למנהל מיסוי מקרקעין עד הגיע המועד החוקי להגשה, בדיקת השומות המופקות על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, וככל שיידרש, גם טיפול בהכנת השגה על השומות וייצוג המוכרים בפני מנהל מיסוי מקרקעין בדיונים בשומות.

השרות הניתן מבוצע, תוך הבאה בחשבון, של כל הנסיבות האישיות של המוכרים (היקף הכנסות אחרות בשנת המכירה וב-3 שנות המס שקדמו לה, גיל,  מצב משפחתי, קיומם של הפסדי הון וכו׳) וזאת, במטרה למצות את כל זכויותיהם של המוכרים לתשלום מס אמת לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולהימנע מחיובי מס מיותרים ללא כל הצדקה.

צוות "שומה עצמית" עליו נמנים עורכי דין, רואי חשבון ויועצי מס המומחים במיסים בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, תחת ניהולו של עו"ד ורו"ח אבי עומר, מטפל ברמה מקצועית גבוהה ביותר, בכל שלבי העסקה, החל מהכנת התחשיבים המיקדמיים וכלה בקבלת שומה סופית ממנהל מיסוי מקרקעין ומפקיד השומה. השרות הניתן על ידנו מבטיח בסופו של יום, כי החבות הסופית במס בעסקה, תהיה החבות המינימלית במס שהמוכר חייב בו ולא מעבר לסכום זה, תוך נטילת מלוא האחריות המקצועית על הטיפול.

מדוע נדרש שרות מיוחד בטיפול בהכנת שומות עצמיות למס שבח

בדוח מבקר המדינה לשנת 2015 שפורסם ביום 28.10.2015, יוחד פרק מיוחד לרשות המיסים. בפרק זה, מתגולל מבקר המדינה על מנהל רשות המיסים ומצביע על ליקויים בהתנהלותה של רשות המיסים שבעטיים, לכאורה, נגרמים לציבור מוכרי המקרקעין הפסדים עקב אי מיצוי זכויותיהם לתשלום מס אמת וכי הציבור משלם סכומי עתק לרשות המיסים כמס על שבח מקרקעין (בשנות המס 2010-2013 ממוצע של כ-25,000 עסקאות חייבות במס  בשנה, בהן שולם בממוצע לשנה כ-1.75 מיליארד ש"ח !!!!!). מבקר המדינה מציין כי רק במיעוטן של העסקאות (כ-7%) מוכרי מקרקעין הגישו בקשות לפריסה של שבח מקרקעין, וכי רק בעסקאות מועטות נתבקש פיצול של שבח המקרקעין ל-2 בני הזוג בתא המשפחתי.  כמן כן מצביע מבקר המדינה כי רשות המיסים אינה פועלה למיצוי זכויות המוכרים לקיזוז הפסדי הון כנגד שבח המקרקעין.

אף כי בהחלט יש מקום לדיון האם מוצדקת התגוללותו של מבקר המדינה על מנהל רשות המיסים, אין וויכוח על כך כי האחריות הראשונית לתשלומי מס ביתר על ידי ציבור מוכרי מקרקעין, מוטלת לפתחם של עורכי הדין המייצגים בעסקאות מקרקעין.

כהקדמה, יצוין במאמר מוסגר כי, ככל הידוע, במדינות המערביות המפותחות (ארה"ב, קנדה, אנגליה), האחריות לחישובי המס בעסקאות מקרקעין מוטלת על רואי החשבון של הנישומים, במסגרת הדין וחשבון השנתי, המוגש על ידם לרשויות המס ולא במסגרת דווח פרטני על עסקת המקרקעין, בסמוך למועד קשירת העסקה, כך שהנטל והאחריות המוטלים על ציבור עורכי הדין המייצגים בעסקאות מקרקעין בישראל, גבוה מהמקובל.

בהכנת השומה העצמית של המוכר מטפל בדרך כלל עורך הדין המייצג בעסקת המקרקעין. תפקידו העיקרי של עורך הדין המייצג הנו להגן על זכויות המוכר ולהבטיח כי המוכר המיוצג על ידו בעסקת המקרקעין יקבל את מלוא התמורה המוסכמת בעסקה, בטרם העברת החזקה במקרקעין לקונה/רישום המקרקעין על שמו.

החיוב במס על השבח מעבר לחבות האמיתית במס, מוצא למוכר מקרקעין לאחר שהוגשה על ידו באמצעות עורך הדין המייצג, שומה עצמית, או חיוב במס מעבר לסכום החיוב עליו הוצהר על ידי  עורך הדין המייצג, ככל שהוצאה שומה לפי מיטב השפיטה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

שומה לפי מיטב השפיטה תוצא על ידי מנהל מיסוי מקרקעין ככל שלא נחה דעתו  מהשומה העצמית שהוגשה, אותה בדק. החיוב הנוסף על ידי מנהל מיסוי מקרקעין עשוי להיות מוצדק ואזי זוהי החבות הסופית במס, וככל שהשומה לפי מיטב השפיטה שהוצאה אינה מוצדקת, ניתן להגיש השגה בתוך 30 יום ממועד קבלת של השומה.

הכנת שומה עצמית בעסקת מקרקעין, במקצועיות ראויה, שמשמעותה, חישוב נכון ומדויק של היקף החבות במס בעסקת מקרקעין, מחייבת בקיאות הן בחוק מיסוי מקרקעין (הנחשב כאחד מהחוקים המורכבים ביותר), והן באותן הוראות בפקודת מס הכנסה אליהן קיימות הפניות מחוק מיסוי מקרקעין. הוראות אלו בפקודת מס ההכנסה, בעיקרן, הוראות המביאות להפחתת נטל המס בעסקה, בדרך של חיוב מוכר המקרקעין במס על השבח, בהתאם להיקף הכנסותיו מיגיעה אישית ו/או מעסק ו/או מקיצבה ובהתאם למצבו האישי, מצבו הרפואי וקיומם של הפסדי הון הניתנים לקיזוז כנגד שבח המקרקעין.

בנסיבות מסוימות, ניתן להפחית את נטל המס על השבח, בדרך של חישוב המס בפריסה של שבח מקרקעין. הזכאות לחישוב המס בפריסה, מותנית בהגשה של דוחות שנתיים של המוכר לפקיד השומה, כתנאי סף לזכאות לחישוב המס בפריסה, ואף שידור דוחות כאמור לשע״מ, בטרם הגשת השומה העצמית למנהל מסמ״ק.

מהלך זה של הכנת דוחות שנתיים  נעשה בדרך כלל על ידי רואה חשבון / יועץ מס ולעיתים אף נדרשת פתיחה של תיק זמני ברשות המיסים. הכנת דוחות שנתיים של המוכר עשוייה לכלול הפסדי הון/הפסדים מניירות ערך הניתנים לקיזוז כנגד שבח המקרקעין, וכן מתן ביטוי לנסיבותיו האישיות של המוכר ובכלל זה מצבו האישי של המוכר, העשוי לאפשר חלוקת השבח בינו לבין בן/בת הזוג. כמו כן מצבו הרפואי של המוכר העשוי להקנות לו, בנסיבות מסוימות, פטור ממס על הכנסותיו  האחרות החייבות בשיעורי מס מדורגים, ובעקיפין, הפחתה של החבות במס על שבח המקרקעין מראש בעת הגשת השומה העצמית ואיון הצורך בטיפול בהחזרי מס שבח שישולמו שלא לצורך.

כאמור, השרות שבסופו מוגשים דוחות שנתיים לפקיד השומה לצורך הפחתת נטל המס בעסקת מקרקעין, הנו שרות המצוי , בדרך כלל, בתחום המקצועי של רואה החשבון / יועץ המס ואינו חלק מתחום מומחיותו של עורך הדין המייצג בעסקת המקרקעין. 

חלק שאינו מבוטל מציבור עורכי הדין, המייצגים בעסקאות מקרקעין, אינו בקיא דיו בחוק מיסוי מקרקעין ואינו מודע כלל להוראות הכלולות בו והמפנות לפקודת מס הכנסה. יישומן של הוראות כאמור בעת הכנת השומה העצמית עשוי להביא לחיוב במס אמת ולהימנע מחיוב בתשלומי מס מוגדלים שלא לצורך. 

כאשר מוגשות למנהל מיסוי מקרקעין שומות עצמיות שהוכנו על ידי עורך דין מייצג ו/או על ידי רואה חשבון/יועץ מס שאינם בקיאים בהוראות חוק מיסוי מקרקעין  בממשק עם הוראות פקודת מס הכנסה, התוצאה הינה אחת - תשלומי מס מיותרים, בסכומים שאינם מבוטלים והעשויים להסתכם בסכומי עתק מידי שנה.

פעולות נדרשות להכנת שומה עצמית כהלכה ולהימנעות מתשלומי יתר לרשות המיסים

  1. חישוב המס על השבח תוך מתן ביטוי לפריסה של שבח המקרקעין עד ל-4 שנות מס המסתיימות בשנת המכירה, בעסקאות בהן קיימת כדאיות לחישוב כאמור.
  2. חישוב המס על השבח בראיה כוללת של כלל הכנסות המוכר/ת בשנת המכירה.
  3. הימנעות מחישוב המס בפריסה באמצעות מחשבון מס שבח / סימולטור מס שבח רשות המיסים שאינם מותאם לביצוע של חישוב המס בפריסה.
  4. הימנעות מחישוב המס על השבח באמצעות מחשבון מס שבח המבצע חישוב המס בפריסה של השבח הריאלי שעד יום התחילה (7.11.2001) בלבד ושאינו מותאם לחישוב המס בפריסה על כל יתר מרכיביו האחרים של השבח הריאלי.
  5. חישוב המס על השבח לאחר חלוקת התמורה מהמכירה ושבח המקרקעין בין בני הזוג בתא המשפחתי, תוך ניצול נסיבותיו האישיות של כל אחד מבני הזוג לתשלום מס מופחת בהתאם למדרגות המס של כל אחד מבני הזוג.
  6. חישוב המס על השבח תוך מתן ביטוי להפסדי הון הניתנים לקיזוז כנגד שבח המקרקעין ובכלל זה הפסדים ממימוש ניירות ערך והפסדי הון אחרים.
  7. חישוב המס על השבח תוך מתן ביטוי לנקודות זיכוי שלא נוצלו על ידי המוכר בשנת המכירה ועד 3 שנים שקדמו לה.
  8. חישוב המס בפריסה של השבח תוך מתן ביטוי לזכאות רטרואקטיבית של המוכרים לפטור ממס על הכנסות מיגיעה אישית / הכנסות מעסק עקב נכות.

הבאה בחשבון של כל הנקודות המפורטות לעיל, במהלך הכנת השומה העצמית, עשויה להביא להגשה לרשות המיסים של שומות עצמיות המשקפות את החבות האמיתית במס על שבח מקרקעין, והימנעות מתשלומי יתר של מס שלא לצורך.

 בשומות עליהן מקבל אחריות צוות "שומה עצמית", אנו עושים כמיטב יכולתנו המקצועית לגרום לתשלום מס אמת בלבד ולהימנע מתשלומי יתר לרשות המיסים. השומות העצמית המוכנות על ידנו, ממצות את כל זכויות המוכרים על פי חוק מיסוי מקרקעין בשילוב עם ממשק פקודת מס הכנסה.