שומה עצמית - חישוב מס שבח

בהנהלת אבי עומר, עורך דין, רואה חשבון
077–5516578 | info@shuma–atzmit.co.il

החזרי מס שבח

צוות "שומה עצמית" עומד לרשות מוכרי מקרקעין לטיפול בהחזר מס הכנסה בכלל ובהחזר מס שבח בפרט המגיע עקב תשלומי מס שבח מיותרים וללא כל הצדקה אותם נדרשו לשלם וזאת מעבר לחבות האמיתית במכירת נכס מקרקעין, תוך הבאה בחשבון של כל הנסיבות האישיות של המוכרים (היקף הכנסות אחרות בשנת המכירה וב-3 שנות המס שקדמו לה, גיל,  מצב משפחתי, קיומם של הפסדי הון וכו׳).

צוות "שומה עצמית" עליו נמנים עורכי דין, רואי חשבון ויועצי מס המומחים במיסים בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט, מטפל ברמה מקצועית גבוהה בהחזר מס הכנסה ובהחזר מס שבח ששולם ביתר ומבטיח כי הטיפול הניתן יביא בסופו של יום להחזר מס שבח מקסימלי.

מדוע קיימת תופעה של גופים המטפלים בהחזרי מס שבח

בהכנת השומה העצמית של המוכר מטפל בדרך כלל עורך הדין המייצג בעסקת המקרקעין. תפקידו העיקרי של עורך הדין המייצג הנו להגן על זכויות המוכר ולהבטיח כי המוכר המיוצג על ידו בעסקת המקרקעין יקבל את מלוא התמורה המוסכמת בעסקה, בטרם העברת החזקה במקרקעין לקונה/רישום המקרקעין על שמו.

החיוב במס על השבח מעבר לחבות האמיתית במס, מוצא למוכר מקרקעין לאחר שהוגשה על ידו באמצעות עורך הדין המייצג, שומה עצמית, או חיוב במס מעבר לסכום החיוב עליו הוצהר על ידי  עורך הדין המייצג, ככל שהוצאה שומה לפי מיטב השפיטה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

שומה לפי מיטב השפיטה תוצא על ידי מנהל מיסוי מקרקעין ככל שלא נחה דעתו  מהשומה העצמית שהוגשה אותה בדק. החיוב הנוסף על ידי מנהל מיסוי מקרקעין עשוי להיות מוצדק ואזי זוהי החבות הסופית במס, וככל שהשומה לפי מיטב השפיטה שהוצאה אינה מוצדקת, ניתן להגיש השגה בתוך 30 יום ממועד קבלת של השומה.

הכנת שומה עצמית בעסקת מקרקעין, במקצועיות ראויה, שמשמעותה, חישוב נכון ומדויק של היקף החבות במס בעסקת מקרקעין, מחייבת בקיאות הן בחוק מיסוי מקרקעין (הנחשב כאחד מהחוקים המורכבים ביותר) והן באותן הוראות בפקודת מס הכנסה אליהן קיימות הפניות מחוק מיסוי מקרקעין. הוראות אלו בפקודת מס ההכנסה, בעיקרן, הוראות המביאות להפחתת נטל המס בעסקה, בדרך של חיוב מוכר המקרקעין במס על השבח, בהתאם להיקף הכנסותיו מיגיעה אישית ו/או מעסק ו/או מקיצבה ובהתאם למצבו האישי, מצבו הרפואי וקיומם של הפסדי הון הניתנים לקיזוז כנגד שבח המקרקעין.

בנסיבות מסוימות, ניתן להפחית את נטל המס על השבח, בדרך של חישוב המס בפריסה של שבח מקרקעין. בדרך זו, נדרשת הגשה של דוחות שנתיים של המוכר לפקיד השומה, כתנאי סף לזכאות לחישוב המס בפריסה ואף שידור דוחות כאמור לשע״מ, בטרם הגשת השומה העצמית למנהל מסמ״ק.

מהלך זה של הכנת דוחות שנתיים  נעשה בדרך כלל על ידי רואה חשבון / יועץ מס ולעיתים אף נדרשת פתיחה של תיק זמני ברשות המיסים. הכנת דוחות שנתיים של המוכר עשוייה לכלול הפסדי הון/הפסדים מניירות ערך הניתנים לקיזוז כנגד שבח המקרקעין, וכן מתן ביטוי לנסיבותיו האישיות של המוכר ובכלל זה מצבו האישי של המוכר, העשוי לאפשר חלוקת השבח בינו לבין בן/בת הזוג. כמו כן מצבו הרפואי של המוכר העשוי להקנות לו, בנסיבות מסוימות, פטור ממס על הכנסותיו  האחרות החייבות בשיעורי מס מדורגים, ובעקיפין, הפחתה של החבות במס על שבח המקרקעין מראש בעת הגשת השומה העצמית ואיון הצורך בטיפול בהחזרי מס שבח שישולמו שלא לצורך.

כאמור, השרות שבסופו מוגשים דוחות שנתיים לפקיד השומה לצורך הפחתת נטל המס בעסקת מקרקעין, הנו שרות המצוי בתחום המקצועי של רואה החשבון / יועץ המס ואינו חלק מתחום מומחיותו של עורך הדין המייצג. 

חלק שאינו מבוטל מציבור עורכי הדין, המייצגים בעסקאות מקרקעין, אינו בקיא דיו בחוק מיסוי מקרקעין ואינו מודע כלל להוראות הכלולות בו והמפנות לפקודת מס הכנסה. יישומן של הוראות כאמור בעת הכנת השומה העצמית עשוי להביא לחיוב במס אמת ולהימנע מחיוב בתשלומי מס מוגדלים שלא לצורך. 

כאשר מוגשות למנהל מיסוי מקרקעין שומות עצמיות שהוכנו על ידי עורך דין מייצג ו/או על ידי רואה חשבון/יועץ מס שאינם בקיאים בהוראות חוק מיסוי מקרקעין  בשילוב עם הוראות פקודת מס הכנסה, התוצאה הינה אחת - תשלומי מס מיותרים, בסכומים שאינם מבוטלים והעשויים להסתכם בסכומי עתק מידי שנה.

סיבות לתשלומי מס שבח ביתר המצריכים טיפול  החזרי מס שבח

  1. חישוב המס על השבח נעשה ללא מתן ביטוי לפריסה של שבח המקרקעין עד ל-4 שנות מס המסתיימות בשנת המכירה.
  2. חישוב המס על השבח נעשה ללא מתן ביטוי להכנסות המוכר/ת בשנת המכירה.
  3. חישוב המס בפריסה שנעשה על ידי עורך דין המייצג נעשה באמצעות מחשבון מס שבח / סימולטור מס שבח רשות המיסים שאינו מותאם לביצוע של חישוב המס בפריסה.
  4. חישוב המס על השבח נעשה על ידי עורך הדין המייצג באמצעות מחשבון מס שבח המבצע חישוב המס בפריסה של השבח הריאלי שעד יום התחילה (7.11.2001)בלבד ושאינו מותאם לחישוב המס בפריסה על כל יתר מרכיביו האחרים של השבח הריאלי.
  5. חישוב המס על השבח נעשה, ללא חלוקת התמורה מהמכירה ושבח המקרקעין בין בני הזוג בתא המשפחתי, תוך ניצול נסיבותיו האישיות של כל אחד מבני הזוג לתשלום מס מופחת בהתאם למדרגות המס של כל אחד מבני הזוג.
  6. חישוב המס על השבח נעשה ללא מתן ביטוי להפסדי הון הניתנים לקיזוז כנגד שבח המקרקעין ובכלל זה הפסדים ממימוש ניירות ערך והפסדי הון אחרים.
  7. חישוב המס על השבח נעשה ללא מתן ביטוי לנקודות זיכוי שלא נוצלו על ידי המוכר בשנת המכירה ועד 3 שנים שקדמו לה.
  8. חישוב המס בפריסה של השבח כפי שנעשה על ידי עורך הדין המייצג או מי מטעמו, אינו מביא לידי ביטוי זכאות רטרואקטיבית של מוכרים לפטור ממס על הכנסות מיגיעה אישית / הכנסות מעסק עקב נכות.

מהסיבות המפורטות לעיל, מוגשות לרשות המיסים שומות עצמיות שאינן משקפות את החבות האמיתית במס על שבח מקרקעין, הציבור משלם סכומי עתק ושלא לצורך, ובהתאם, נולד הצורך בשוק החופשי לקיומם של גופים רבים המטפלים  בהחזר מס הכנסה בכלל ובהחזרי מס שבח בפרט ברמות מקצועיות שונות.

 ראוי לציין כי, בשומות המופקות על ידי צוות "שומה עצמית", לא נדרש טיפול בהחזרי מס שבח ששולמו ביתר, שכן המס המשולם על פי השומה העצמית שהוכנה, תואם את החבות הסופית במס של המוכר ועומד בגדר המס שחייב בו המוכר על פי חוק מיסוי מקרקעין בשילוב עם ממשק פקודת מס הכנסה ולא מעבר לסכומים אלו.

במרבית המקרים בהם מוגשת השומה למנהל מיסוי מקרקעין בחישוב המס בפריסה, לא ניתנת הסכמה של מנהל מיסוי מקרקעין לפריסת השבח גם לשנת המכירה. הסיבה לכך הינה חוסר הידיעה של מנהל מיסוי מקרקעין לגבי היקף הכנסות המוכר בשנת המכירה. כתוצאה מכך משולם מס שבח שלא לצורך לגבי מרכיב השבח המיוחס לשנת המכירה. על מנת להשלים את הטיפול מוגש בשנה העוקבת לשנת המכירה דין וחשבון על ההכנסות בשנת המכירה ובכלל זה שבח המקרקעין ומבוצע חישוב מדויק בפריסה אופטימלית של שבח המקרקעין.